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住房租赁监管立法:二房东“乱象”时代终结?

21世纪经济报道 2020年09月14日 09:32

  住房租赁市场乱象丛生,国家即将其纳入法治化监管轨道。

  9月7日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》),我国首部专门规范住房租赁的国家级行政法规正式开始公开征求意见。业内人士指出,《条例》对行业具有较强的规范性和指导意义,这标志着住房租赁监管正式进入精细化、系统化和法治化时代。

  无独有偶,此前的9月1日,上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》(简称《风险提示》),提醒房东、租客在委托经营或租房过程中,应多方了解周边住房的市场租金价格,警惕公司“高进低出、长收短付”带来的风险,避免因公司“爆仓”“跑路”遭受损失。

  实际上,近几年住房租赁市场乱象迭出,如虚构房源信息、暴力驱赶租客、非法克扣押金、设置霸王合同条款……特别是随着一二线城市租赁市场逐渐扩大,中小型二房东越来越多,导致租客和大房东的权益受到侵害风险不断加大。

  此次《条例》的出台,将成为住房租赁市场监管的一个重要转折点。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,当前是长租公寓市场波动较大的阶段,监管部门的这些动作,对于后续规范和引导租赁市场的发展有积极作用。

  短付租金也有“坑”

  住房租赁市场有多乱?

  目前除了曝光较多的长租公寓二房东拖欠大房东租金、租客被驱赶、二房东卷款跑路等问题外,从二房东手里租房,即便租客采取短付租金的方式,也会遇到各种问题。

  日前,在上海工作的陈慧(化名)就遇到了被大房东驱赶的怪事。陈慧与两名同事在位于静安区北京西路的嘉发大厦租了一套三室两厅的房子,租期一年。租赁合同是她与二房东、中介一起签订的三方居间合同,并附有大房东与二房东的委托租赁合同;房子的付款方式为“押一付三”,并非长租公寓那种年付或者租金贷的方式。

  据当时介绍房子的中介小艾透露,她所在的公司房源有相当一部分来自于这种二房东,这种二房东不同于长租公寓的二房东,他们手头上的房源没有那么多,在十几套到几百套不等。这些二房东从大房东手里租来房子之后,会根据房子情况重新装修或配置家具,再适当提高出租价格,从而赚取差价。一般而言,二房东和大房东租约到期之后,此前的装修和配置的家具会折价卖给大房东。

  小艾从业三年来,做这些二房东的房源出租比较多。这种房子的二房东,看起来与租客直接签订合同的大房东并无区别。

  但就在房租到期的前一个月,还是出问题了。8月底,嘉发大厦的小区物业管理人员告诉陈慧,大房东刘平(化名)找上门要求给他们所住的房子断水断电,因为该房子在8月30日就到期了,大房东要收回房子。

  陈慧回家找出租房合同细看,发现他们与二房东严顺(化名)所签的合同到期时间是10月4日。很明显,二房东与大房东的合同,相比二房东与陈慧的租约有一个月时间差。此时,陈慧才发现,中介小艾此前对房子的租约,并没有做好尽调,不知道大房东与二房东的租约是什么时候到期的。中介人员的疏忽,为这次纠纷埋下了导火线。

  21世纪经济报道记者分别联系刘平、严顺与中介,了解到刘平与严顺合作多年,但由于此前另外一套房子的纠纷导致两人关系破裂,刘平等租约到期就逐步把房子收回,不再续租。严顺的解释是,他手中有几十套房子,他没法记住每一套房子的具体租约。

  大房东和二房东吵架,本来与租客无关,但这次由于大房东刘平的态度强硬,直接干扰了租客的生活。此事件中,二房东严顺明显理亏,或许是为了拖延时间,或许是为了死磕合同,以刘平要买下家具为由,不愿意配合办理退房手续。刘平也不愿意让步,只有对还在租住期限内的陈慧们下逐客令,威胁他们要断水断电。

  无奈之下,陈慧和同事去派出所报警,得到民警的回复却是:由于大房东、二房东没有给租客造成实质性人身和财产安全损失,没法接警。而为陈慧提供法律援助的律师建议她走司法程序维权,找二房东赔偿,但这个过程可能需要比较久。

  记者从刘平、严顺此前的委托合同看到,对于家具的处置,并没有具体的条款规定。这成了两人扯皮的主要原因。当初帮他们签定房屋租赁委托合同的中介何冲(化名)指出,从合同来看,双方都有责任,但二房东严顺的处事方式更有问题,“他这样以后没人敢跟他合作,圈子很小的”。

  最终,刘平妥协了,买下了严顺给房子配置的家具,双方终止合同,不再续约。租客则可以与之续签或者住到与严顺签的合约期满。

  在与中介交流过程中,记者发现,大房东、二房东的契约精神在合作过程中非常关键,尤其是最后合约期限内,很容易因为合同某些细节产生摩擦。在《住房租赁条例(征求意见稿)》中,明确了租客的权益,这对于当前租赁行业中处于弱势群体的租客来说,多了一重保障:

  住房租赁合同期限内,除法律规定和合同约定的情形外,出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同,不得单方面提高或者降低租金;未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房;合同期满或解除,承租人应及时腾退租赁住房,出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退等。

  此外,根据征求意见稿,在住房租赁合同期限内,除法律规定和合同约定的情形外,出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同,不得单方面提高或者降低租金。换言之,陈慧案例中,如果刘平与严顺合约到期,终止合作,那么严顺也不能单方面与陈慧等人解除住房租赁合同,否则就是违约。

  尽管如此,租客维权仍然不易。租赁纠纷属于民事纠纷,警方一般会调解,最终还是需要双方协商一致才能解决。事实是,被刘平提出威胁断水断电之后,陈慧主动找中介和严顺,提醒他们处理好合同纠纷,严顺一味推脱,也不愿意按照合同赔付陈慧损失;与此同时,刘平借助驱赶陈慧等租客的手段对严顺施压,也对租客造成了不小的精神压力。

  行业监管升级

  随着二房东越来越多,引发的问题也越来越多,这种二房东模式开始受到市场诟病。

  像上述案例中,手握几十套房的二房东严顺,其实是有一家从事房地产行业资质的公司,但他与大房东、租客签的合同却用的是个人名义,就连与之合作多年的中介何冲都没有发现这一点。

  记者查询启信宝获悉,严顺名下持股100%的公司为上海燕齐企业管理有限公司,成立于2014年10月13日,注册资本金100万人民币,此外没有披露其他信息。

  对此,法律界人士认为,严顺的做法可能出于两方面原因,一是收付款方便;二就是存在偷税漏税嫌疑。

  二房东处在房主和租客之间,赚的就是中间差价,为了控制成本,谋取更大利润,不少二房东不得不在各个环节“挖潜”,甚至不惜采取违法行为。

  针对市场上的各种乱象,《条例》明确规定房地产经纪机构及其从业人员不得有下列行为:1.发布虚假房源信息;2.隐瞒影响住房租赁的重要信息;3.违规提供金融产品和服务;4.为依法不得出租的住房提供经纪服务;5.强制代办住房公积金提取等服务并额外收取费用;6.未经当事人同意,以当事人名义签订住房租赁合同;7.赚取租金差价;8.泄露或者不当使用客户信息;9.法律、法规禁止的其他行为;10.违规出租厨房、阳台、地下储藏室。

  可见其中多条均指向了二房东,比如赚取租金差价,违规提供金融产品和服务等。

  上海城市房地产估价有限公司金融业务总监邵明浩表示,从宏观角度来讲,住房问题是关系国计民生的重大问题,租赁住房对于引导人口有序流动解决大中城市“夹心层”居住问题具有重要意义。目前从中央到地方的租赁住房政策具有临时性的特点,与住房体系长期发展的要求不匹配,是造成租赁住房现阶段诸多问题的根本原因。租赁住房亟需国家层面进行立法,保障该领域长期有序发展。

  随着《住房租赁条例(征求意见稿)》的出台,住房租赁立法进入了程序之中,通过立法,可以确立国内租赁住房在住房体系中的地位,明确政府、市场和家庭在租赁住房体系中的角色,规范政府及市场参与各方在租赁住房整体规划、开发建设及后期运营全生命周期中的行为。

  从实际操作方面来看,租赁市场交易非常频繁,参与群体众多,租赁形式复杂,而相应的监督管理部门并没有配备相关的执法人员和预算对法律进行有效的监督管理,所以重点关注的是法律出台后的落实情况。

  业内公寓培训机构房东东创始人全雳指出,资金监管真正要落实行动就要从源头上抓起,加强立法,严格执法。

来源:21世纪经济报道

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