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买房“四金”理清楚,轻松签约不吃亏

网络 2020年11月18日 14:19

买房、租房肯定会接触到四金:意向金、定金、订金、认筹金。这四种概念在大家签合同的时候总容易被认错,今天就来给大家解释说明一下,看看哪些有法律效应,哪些只是纸老虎。


意向金

意向金是购买房屋的意向,在买方有购买意向后,委托中介公司以书面形式确定下来,并支付一定金额的意向金。意向金是附条件的定金。

如果卖方同意买方的购买条件(要约),中介公司将意向金转交给卖方,此时意向金性质就发生变化,自动转化成定金,意向金协议也自动转化为定金协议。

如果买卖双方没有达成协议,中介公司将把意向金返还给买方,若意向金协议转换为定金协议那么将对买卖双方产生约束力,买卖双方必须按约定履行义务,否则将承担法律后果。买方如果不按协议的约定签订买卖合同或不购买的,卖方可以没收买方的定金;卖方如果不按协议的约定履行签订买卖合同义务或不出售的,应双倍返还定金。

一般情况下,意向金转为定金后,如果下家违约不买房,意向金将不能退还:如果商家违约不卖房,则按”定金罚则“双倍返还下家。但是如果购房意向书中只是对购房价格、房屋状况做了简单约定,那么当上下家在签订房屋买卖合同过程中,对付款时间、付款方式、房屋交付及过户登记等其他主要条款产生分歧,并导致买卖合同最终未能签订,上下家均不不存在违约情况,交易的失败不能归责于任何一方,即不存在违约情形,则应当解除意向金转为定金后的担保关系,即退还意向金。

缺点:一旦付给中介意向金,那么你只能在他这一家中介进行购买意向的房屋。


认筹金

认筹金,购房者表现出买房的意向,向开发商缴纳一定数额的“认筹金”,购房者便获得了房屋的优先购买权,并在房价上享受一定额度的优惠。等到正式开盘时,“认筹”的购房者能以“优先选择”的顺序选房。特别注意:认筹金可退,如果购房者最终没有选中理想的房屋,便可要求退还认筹金。

认筹是指开发商正式销售前通过一些折扣让购房者缴纳认筹金等费用的行为。根据规定,任何形式的认筹都是开发商在没有取得预售许可证之前的非法活动,是国家明令禁止的。

房屋认筹中有“认筹顺位”一说,因此很可能出现同一房屋有多人认购。而且,认购内容并未约定购房价格等基本条款,同时“认筹”的约定存在极大不确定性,并不具有预约合同的法律效力。

“认筹”者要求开发商返还原先交的“认筹金”,不仅给购房者带来利息损失,耽误了大好的购房时机,还造成房地产市场的混乱。但是遍观现在的购房市场,几乎每家楼盘都会有前期的认筹蓄客活动。对于购房者来说也是积极抢占购房资格,已经忽略掉了这一行为的合法性。


定金

定金,又称保证金,在合同订立或在履行合同之前支付一定数额的金钱作为担保的方式。特别注意:定金(保证金)的款项是退还不了的;定金缴纳的数额不应超过主合同标的额度的20%;定金具有法律效应。

定金通常有以下特征:

1、具有法律效应,具有但保证债的履行的作用,

2、当事人约定一方向对方给付定金作债券担保。

3、定金数额不超过合同标的的20%

4、履约,定金应当抵作房价款或者债务人收回

5、给付定金不履约,物权要求返回;收受点金不履约,双倍返还。

特别提示:并不是所有的“定金”都不能退还。

我国《商品房销售管理办法》第22条规定:不符合商品房销售条件的,开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此,如果商品房不符合销售条件,而购房者已经交纳了“定金”,那么无论双方是否约定“定金”退还事项,开发商都应无条件退还定金给购房者。此外,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定,因不能归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖方也是应当返还定金的。


订金

一般般情况下,交付订金的视作交付预付款。初步达成协议后,双方进一步协商签订临时认购协议,买方支付订金以取得在此期间的优先购买权。

订金通常会有以下特征:

1、视作预付款,没有法律效应。

2、在合同正常履行情况下,订金作为价款的一部分。

3、订金的数额当事人之间自由约定,法律无约定。

4、未能履行合同,不管哪方违约,订金原数返回。

5、收受订金方违约不用双倍返还,支付订金方会承受较大风险。

以上,不管是大家要租房或者是买房,牵涉到这四种金额签订的时候一定要分清楚,看清究竟能不能退,是否有法律效应,避免上当受损失。


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