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8月房价稳中趋涨一线城市热度不减、二线城市二手房价现“逆行”

北京商报 2020年09月15日 15:40

  8月全国房价稳中有涨。9月14日,国家统计局发布数据显示,今年8月全国新房及二手房价整体有所上涨。值得关注的是,与一、三线城市房价涨幅继续扩大的趋势不同,随着中央及地方频繁印发收紧政策,二线城市二手房价的环比涨幅却出现了“逆行”信号。分析机构认为,随着“金九银十”销售季到来,年内楼市调控频度仍将保持频繁,且在房企融资“三条红线”全面落地前,企业以价换量概率依旧较大。

  一线城市新房、二手房价格齐升

  8月全国新房、二手房价格总体稳中有涨。其中,4个一线城市价格表现格外抢眼,新房、二手房环比涨幅较7月均有所扩大。

  数据显示,经初步测算,8月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%;二手房价环比上涨1.0%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。

  “一线城市今年以来调控政策并不多,调控重点聚焦的还是二线城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,一线城市年内交易是相对旺盛的。上海部分地区还是出现抢房的现象,潜在的市场需求量是比较足的;同时,预售证有所放松,许多高端项目入市,也会带来房价整体数据的上涨。不过深圳近来发布了限购令,其房价涨幅还是有所回落。同时,从惠州、广州等城市房价上涨趋势可看出,限购令对深圳本地还是产生了约束效力。

  8月份,惠州新房以1.9%的环比涨幅成为此次新房价格上涨最快的城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析指出,这或与深圳近期调控有关。7月15日,深圳市住房建设局联合发布了《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》,这也被称为深圳“史上最严限购令”。

  “随着深圳房价的高企和调控的升级,不排除有部分购房需求正进入到惠州市场。尤其是惠州本身房价相对便宜,深圳购房需求外溢后,自然会带动惠州的房价上涨。”严跃进说。

  二线城市二手房价涨幅收窄

  据统计,8月份,二、三线城市新房价格环比涨幅分别以0.6%和1.0%,扩大0.1和0.2个百分点。值得注意的是,正当35个三线城市的新房、二手房价与一线城市齐头并进时,二线城市二手房价格则出现了“逆行”:与35个三线城市二手房价环比涨0.6%,较7月扩大0.1个百分点不同,当月二线城市二手房价环比涨0.4%,涨幅较7月回落了0.1个百分点。

  “此前部分城市二手房上涨过快,和新房抢房等因素、各类学区政策有关,当时市场确实有恐慌性交易的迹象,易使二手房价上涨过快。而当前市场预期略平稳,房价也回归平稳;同时,各地也对于二手房的管控趋严,尤其是对于中介机构等管控趋严,这也约束了房价涨幅扩大。”严跃进说。

  时至下半年,楼市调控一改此前宽松有余的步调,逐步进入降温通道。7月2日,杭州楼市调控升级进一步加速了全国房地产政策渠道收紧的局面。

  从政策层面看,7月底以来,中央及地方房地产政策热度有增无减。例如,7月24日,中央主持召开房地产工作座谈会,提出时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移推进落实好长效机制,保持房地产市场平稳健康发展;7月30日,中共中央政治局召开会议,针对涉及房地产相关工作,会议要求要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

  据不完全统计,7月2日至今,发布楼市收紧政策的城市不下10城,其中包括杭州、宁波、深圳、南京、东莞、无锡、海口等,其中杭州和东莞曾两度发布收紧调控政策,以遏制快速走热的房地产市场,而深圳此次调控更被誉为“史上最严新政”。梳理前述城市的调控政策,南京、无锡、东莞等城市均针对离异夫妻发布购房相关规定,严查借“假离婚”之名炒房现象。

  “金九银十”将至?

  按照往年房价涨跌规律,进入9月,房价也开始进入上行通道。但随着政策层面频放“紧箍咒”,房价涨势明朗度有限。据中原地产统计数据显示,全国房地产调控在8月单月累计次数达32次,前8月累计调控次数高达368次,与2019年基本持平。

  对此,中原地产首席分析师张大伟指出,虽然政策力度不一,但均以收紧为主。不过,楼市调控政策基本以“稳”为主,部分城市虽然出现刺激市场政策被收回的情况,但对市场的影响并没有出现全面转向,“金九银十”之下市场将大概率继续上行。

  张大伟进一步表示,预计后续至少有超30城会于近期发布不同力度的房地产收紧,这一趋势已然出现。“政策的发力点,也开始从一城一策逐步转向部委、监管发力。”

  例如,8月26日,住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会,分析了当前房地产市场形势,研究落实城市主体责任,稳妥实施房地产长效机制有关工作。沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治区)相关部门负责人参加会商。

  日前,银行限制开发商融资的“三条红线”出台,计划将于明年在全行业全面推行。“三条红线”明确,“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%”“净负债率不得大于100%”“现金短债比小于1倍的房企不得融资”。

  随后,恒大率先在全国打响七折促销的第一枪,这一措施也引发业内关于年内房价走势的再度审度。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,预计在“金九银十”期间,在“三道红线”以及业绩指标的压力下,不少房企或将通过以价换量的形式来快速回笼资金。

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