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大杭州的秘密,都藏在这几张地图里!买房必读

杭州楼市动态 2019年11月06日 17:06
 

  今天不谈楼市,我们把房价是涨是跌的事情先放一放。

  毕竟,每天都浸泡在各种成交数据和楼盘详情之间,其实也怪无趣的。

  东楼先生抽空看了一整天的杭州地图,又涨了几分内功,准备带大家重新再回到城市,回到一切楼房与建筑生长的土壤:城市与板块。

  认真读完的话,我敢保证,肯定能刷新你对杭州的理解。

  1st

  买房,首先当然是买地段。

  而所谓的“买地段”,就是你断定,某个看似并不起眼的地方,早晚会长成参天大树,成为新的CBD!

  因为,只有CBD,才有CLD(Central Living District 中央居住区),这是为什么买房要研究城市规划的根本所在。

  只有理解了城市板块的拉伸与变迁,你才能更好地确定,该在哪个方向上买房。

  让我们回到一切的开始:1981年的杭州。

1

  东楼先生在杭州自然资源局的官网上找到了这张地图。1981年的杭州,改革开放初期的杭州,一个“小小的杭州”。

  整个城西、城东和城北,还是一望无际的农田。环城路外,全是乡下。

  文一路?对不起,没有的。钱江新城?什么鬼。三墩,那是乡下角落头的乡下角落头啊!

  80年代初期的杭州,除了环城路内的上城区和运河边少许的工业带,其他的地界,还都是一片又一片“长满新苗的土壤”,等待改革春风的临幸。

  经过二十多年的拓宽与发展,到了上个世纪末,杭州城市版图已经大不一样了。

2

  滨江区开始崭露苗头,钱江新城的规划已然展开,文教板块的向西迈进已经开始,整个城市逐步突破环城路的限制,以放射性的姿态开始向东、南、西、北各个方向外拓。

  慢慢地,杭州终于发现,这种肆意的外拓式规划,其实是不可持续的,因为城市是有行政边界的。要想在新世纪获得更大的跨越式发展,必须打破城市的行政边界,将更大的“领地”容纳到市区中来。

  因此,2001年3月,萧山撤市建区。

  只有打破了萧山与市区的边界,钱塘江才能成为贯穿城市的“市内江”。这是杭州向东发展的真正开始。

  2nd

  为什么城市要向东发展?为什么把新的市政府和市民中心建在钱江边?这些答案不在行政区划图上,而在杭州的地形图上。

  一座城市为什么朝东、向西发展,板块为什么往这个方向拉伸,地铁为什么建在这条线上……其实统统可以通过阅读地形图来理解。如果有这样一门学问的话,那可以称作城市板块拉伸的地缘学。

  东楼先生从百度地图上截取了杭州的卫星图,对大家来说,这可能是一个陌生的杭州。

3

  杭州地处于喇叭状的杭州湾的端口,向西、向北是山区和丘陵密布的临安、德清和安吉,不仅有着行政区划的问题,交通也多有不便,根本无法顺利推进城市版图的扩张。

  所以杭州的策略是向东。向东北方向对接上海,向东南方向对接经济发达的宁绍平原。

  这是一直到2017年,杭州城市拓展的大方向。注意,“直到2017年”。

  事情渐渐在起变化。在剧烈的城市化运动下,杭州再次面临城市拓展的空间问题:

  向东,很难进行大规模、高规格的建设了;以及,城西冒出了一家横跨互联网、金融等多个领域的科技巨头:阿里集团。关键是,这家企业正在不断重塑杭州的经济、文化和发展格局。

11

  经常在杭州四处跑的朋友们肯定马上能理解东楼上面给的这张图。

  如果我们坚信中国的城市化还有至少十年的红利期的话,杭州想要继续扩张建设版图,那它急剧地缺乏一样东西:平原,整洁、干净的平原。

  对于城市的规划者来说,一块“没有开垦过的处女地”是最值得向往的。因为没有任何已经建成的建筑物的掣肘,可以随意进行涂抹。

  对于杭州来说,城东曾经是很好的平原,但是已经零星开发过很多了;南城的滨江区几乎都没有空地了;只有城西,只有大城西还有大片、大片的平原!

  3rd

2

  很多人可能无法理解,当东楼先生最早看到上面这张图时候的震惊。因为我用红色框出来的这个绿色的,夹在良渚与未来科技城中间的板块,在稍早时候的规划中,属于“禁止开发的生态用地”。

  我们会发现,在城市规划上,杭州似乎正在打破某种“封印”。

  杭州做了两件事:

  第一,杭州火车西站竟然被规划在一块曾经“禁止开发”的土地上。

  第二,2017年8月,位于城市最西边的临安,撤市建区。

  火车西站规划图

  许多红利的出现,其实都是公开的,只看你是否具备这双慧眼,以及,是否敢下重注。

  4th

  我们再次回到杭州的地形图上来。

  东楼先生非常随意地描画了下杭州城市可开发的区域,如下图。我们或者能借此更深刻地理解杭州“拥江发展”的战略。

3

  杭州这座城市,可建设的平原地带,呈现为:南北进深短,东西走向长。

  城西的那家科技巨头不断地向我们展示它坚定西进的路线,余杭区这两年极度亮眼的经济增长和人口虹吸正在不断预示大城西的前途无量。

  所以,要让城市获得更为均衡的发展,必须向东形成一个拉力。

  这就是奥体与钱江世纪城。

  钱江世纪城的建设,是大规模的政府主导形成的投资,建设的规格也是与钱江新城二期“隔江对应”的“国际化门户金廊”。

  所以,钱江世纪城与杭州的关系,非常类似陆家嘴和上海浦西的关系。

  以上,就是杭州城市最新的板块拉伸方向:一个主导东进,一个坚定西行。

  接下来,哪里是未来城市最炙手可热的CBD和CLD,你完全可以自己去发现了?

来源:杭州楼市动态

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