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业主惜售心理较强 去年广州二手房转向“卖方市场”

信息时报 2021年01月12日 17:09

      2020年广州二手楼市表现可谓畅旺,成交“先抑后扬”。全年仅第一季度因疫情影响,客户需求被“急冻”,成交急剧下滑,月度成交不及去年平均水平(8959宗),其余大部分月份成交量基本能够保持在万宗水平以上。此外,业主对后市信心较强,“买方话事权”明显减弱,整体大市环境从原来的“买方市场”逐渐向“卖方市场”转变。

  去年二手房成交“先抑后扬”

  据广州中原研究发展部监测,2020年,广州市二手楼市场成交宗数为131009宗(自助网签+中介促成网签),比2019年同期(107504宗)增加21.9%。从历年成交情况对比来看,成交经历连续3年的回落后,二手房市场再度复苏,需求明显回暖,整体成交量与2018年相当,交投氛围更趋健康、活跃。

  广州中原研究发展部分析认为,2020年,广州二手楼市主要特征为:买涨不买跌心态作祟,客户入市热情升温。楼市明显回暖,部分板块楼价出现上调迹象,促使不少客户担心价格继续补涨,以至于加快入市步伐。据监测,2020年新增客户数量较2019年增长三成以上。

  区域楼市明显分化,部分板块成交畅旺。2020年二手楼市出现明显分化,部分如天河珠江新城、越秀东风东等高端板块需求较2019年同期大增,以至于不少业主借此机会上调报价,基本不存在议价空间。而大社区刚需板块则供需平衡,价格相对稳定,如祈福新村、碧桂园凤凰城等。目前刚需盘源调价幅度较小。

  此外,业主放盘积极性较低,供不应求情况加剧。据监测发现,2020年新增放盘量比2019年下滑两成。业主惜售心理严重,不少业主选择看定后市价格才决定是否抛售物业,导致市面上货源稀缺,不少优质楼盘出现“没房卖”的尴尬局面。

  二手房向“卖方市场”转变

  据中原大数据显示,业主报价指数从2018年、2019年的20%~30%区间上升至目前40%以上,部分二手房交投活跃板块基本不存在明显的议价空间,甚至出现成交反价现象。不难看出,目前业主对后市信心较强,“买方话事权”明显较2019年减弱,整体大市环境从原来的“买方市场”逐渐向“卖方市场”转变。

  从各区盘源报价变动可以看出,目前各个区报价均出现不同程度的上扬,其中以中心区报价上调幅度最为明显,比如黄埔、天河、海珠等区域报价上调幅度分别为18.0%、10.1%、11.6%;而花都、增城等外围区域报价上调幅度则偏小,仅分别为7.4%、4.0%。据悉,目前东圃板块亦面临盘源紧缺、业主报价高企的尴尬局面。市面上优质盘源略显稀缺,客户可选择性较少。另外,由于市场需求量较大,不少业主开始纷纷上调报价。比如中海康城一南向110平方米的单位,2020年一季度成交套均总价在480万元左右,而进入下半年成交套均总价上调至550万~600万元,涨幅超10%。无独有偶,2020年番禺洛溪板块成交活跃度远超2019年,上门客数量明显增多,成交能力明显增强,不少高价改善盘如珊瑚天峰、时代外滩等成交表现尤其亮眼。在市场需求活跃的情况下,业主甚至出现反价现象。比如之前成交的珊瑚天峰,原本谈好价格是1100万元,签约前业主反价至1300万元,但最后还是完成交易。

  但是,在业主议价空间收窄、报价上调的背景下,客户入市热情不减反升。据中原数据监测显示,无论是带看量还是新增客户数量,均呈现稳步上扬的态势。其中,中原带看房量从2020年第二至第四季度分别环比上涨14.2%、24.8%、10.5%,新增客户数量亦环比分别上涨26.5%、11.4%、6.8%。据悉,海珠区二手住宅网签占比出现稳步上扬,2019年网签占比仅11.4%,2020年1月上升至12.2%,到2020年12月占比高达16.3%,较2020年1月净增加4.9个百分点。

  广州中原研究发展部认为,即使部分楼盘上调报价,客户亦加快入市步伐,主要因素在于:部分客户买涨不买跌的心态作祟,担心价格会持续上涨,因此选择提前“上车”,以降低未来有可能增加的置业成本。

  业主“惜售”行为加剧

  受到市场基本面向好、成交相对较热影响,业主对后市看涨信心较强。因此,不少业主担心“低价”抛售物业,从而选择看清后市价格走势再决定是否出售,导致市面上新增盘源数量出现明显减少。据监测显示,2020年中原周度新增盘源量已不足800套,比2019年大幅减少两成左右,处于近5年以来新低。

  记者了解到,2020年越秀区楼梯楼成交活跃度大不如往年同期,楼梯楼盘源成交占比仅为30.7%,比2019年净减少14.6个百分点。主要是由于成交周期明显缩短,卖一买一的置换客户居多,促使楼梯楼需求大不如电梯楼热;另一方面,部分楼梯楼业主惜售行为加剧,放盘积极性较低,使得市面上盘源不足,可供客户选择不多,导致楼梯楼成交占比下滑。

  此外,2020年底东风东板块成交活跃,客户入市热情明显升温,不过由于板块盘源“僧多粥少”,特别是铁一中学的学位房房源,购房客户需求尤其大,对应楼盘已经处于“没房卖”的情况。在这样的背景下,业主惜售心态强硬,不少盘源纷纷上调报价,普遍涨幅基本在3%以上,基本不存在议价空间。以东堤湾为例,进入2020年底阶段,部分优质户型市场报价比年初上调了两成多;另外,为2021年入学做准备,加上日后的装修、过户以及后期处理等所需时间较长,多数客户选择在2020年底间段置业,确保能够准时入学。

  大户型住宅更“抢手”

  据中原监测数据显示,2020年大面积高总价户型成交相当活跃,成交占比明显上扬。其中,700万元以上房源成交占比上升至14.6%,同比大增4.6个百分点。500万~700万元总价段的房源成交占比13.9%,同比净增3.4个百分点。而144平方米以上的高端住宅户型成交占比,亦较2019年上升3.3个百分点,达到10.4%。

  比如荔湾区2020年的1房、2房户型成交占比分别为15.4%、38.5%,同比分别净减5.4个百分点、5.5个百分点;而3房房源成交占比则大幅上扬,成交占比高达39.7%,同比大增11.3个百分点。业内人士认为,荔湾小户型成交回落主要原因在于:一是市面上盘源稀缺,楼梯楼业主放盘积极性不高,容易造成有客无盘的尴尬局面;二是客户以改善、置换客居多,在2019年观望的改善客户因担心价格涨幅超过预期,加上成交周期缩短,手上资金充裕,从而开始陆续入市。而市场对刚需客户影响并不大。

  业内人士表示,造成改善户型如此“抢手”,主要有两方面原因:一方面,疫情过后,客户购房行为有所转变,更加注重优质的医疗、生活配套,导致越秀、天河具备完善的生活配套和教育资源的区域备受关注;另一方面,“卖一买一”客户明显增多。市场交投活跃,成交周期明显缩短,促使部分客户能够快速出售手上旧物业以置换新房源。另外,在全球面临通胀风险、不确定性因素增多大环境下,高端住宅的特殊性,具备较强的保值、升值能力,属于高净值群体资产配置的优质选择。因此,高端住宅房源去年成交亦相当活跃。


                                                                                                                                      来源:信息时报

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