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不是吧不是吧!珠江新城这个二手盘卖到18.5万/㎡了?

乐居买房 2021年01月06日 10:25

       最近珠江新城部分小区业主们计划抱团涨价的新闻登上楼市热搜榜。2021年伊始就这么刺激吗?

起因是位于珠江新城中区的保利心语近日成交单价突破14万+,这让同区域的中海花城湾、汇悦台、朱美拉公寓的业主们坐不住了……

  
有置业顾问向君君透露,近期有5个买家在抢购花城湾的一套房,该房子面积为108㎡,总价1620万元,均价达15+万元/㎡,因僧多粥少,业主会挑选买家,最后业主没有反价,但也没有议价的空间。
业主们内心os:既然保利心语可以卖到那么高,凭什么我们不行?

  链家平台显示,目前保利心语放盘在售的14套二手房源中,单价最高达18.5万元/㎡!
此外,君君发现,目前保利心语最新二手房均价107346元/㎡,而2020年7月份,二手均价仅87423元/㎡,半年时间涨了近2万元/㎡!保利心语究竟哪里来的底气?

  
今天的踩盘就来跟随乐居君瞧一瞧。

01商圈配套醇熟对面为冼村改造
保利心语位于珠江新城金穗路与兴国路的交界处,属于花城大道以北,占地2.4万㎡,总建筑面积约24万㎡,绿化率36%。
小区靠近地铁5号线猎德站、APM线妇儿中心站和公交金穗路站,虽建成于2004-2009年,但整体看起来还比较新。

珠江新城这个二手盘卖到18.5

  
小区由8栋32层高的住宅组成,共有1795户,分南北两部分形成两个L型联体,围合成完整的中心花园。乐居君在小区中央看到有下沉会所的泳池,据中介介绍,目前地下停车场车位很充裕,可以下到负三层。

珠江新城这个二手盘卖到18.5

  根据链家挂牌的数据显示,在售的地下车位价格在31-60万元不等。

  隔着一条马路,保利心语对面便是广州中心城区正在改造中的冼村,也是珠江新城较为引人关注的城中村。
据悉,该村虽然2010年已经启动改造,但直到2018年第一批回迁户才拿到新房钥匙。2019年9月,广州冼村改造新方案才出炉,被公众们称为“九年磨一村”。
中介向乐居君透露,该村的改造预计还需要3-5年的时间。按照规划,冼村将建100-300米错落有致的大楼,增加居住面积,同时冼村小学从原来的18届班扩大到30班,增加9班幼儿园、社区居委会、社区卫生站、肉菜市场、托老所等公服设施,居住人口从原控规的1.6万人增加至2.2万人。
届时改造完成后,势必将带动区域及周边房价上涨,这也是周边楼盘业主暗中想要抬价的“底气”。
从一直负责该小区的中介朋友圈发布记录可看出,保利心语的业主报价情况在这五年时间里都有在上涨。在2016年时,业主报价在7万元/㎡还会附带车位打包,到如今成交价格已出现在12万元/㎡。

  
教育配套方面,保利心语的西门口正对着的是佐治亚国际幼儿园,附近有天河区冼村小学和体育东路小学(北校区)。

珠江新城这个二手盘卖到18.5

  
商业配套方面更是成熟完备。保利心语周边分布有高德置地广场、天汇广场、花城汇等,楼下便是中国工商银行和平安银行。靠近小区东区还有菜市场,市民生活相当便利。

珠江新城这个二手盘卖到18.5

  
02户型方正均价12-16万元/㎡不等

  从户型方面,保利心语有可圈可点之处:房源的使用率较高,其中三房单位还设计有储物间或工人房,部分业主将其改造成小房间,形成“3+1”的布局。

  乐居君前后共看了三套房源。

  第一套为2室1厅,建筑面积为81.09㎡,总价1300万元,均价为16万元/㎡,朝向为北,属于邻侧通风,适合两口之家。

  房子户型方正,从阳台望过去,视野比较开阔,没有住宅楼盘挡住,可以看到冼村的改造项目如今正如火如荼地进行着,但白天会听见施工的声音,可安置一块隔音板来减弱噪音。

  (图源:链家)

  房子空置已有一段时间,装修风格略显陈旧,买下的业主需要进行重装改善。

  第二套为2室1厅,该户型有双阳台设计,一个为生活阳台,一个是厅出阳台。卧室和卫生间均分布在房子的同一侧,客厅较为宽敞。

  (图源:链家)

  该房子总价为1060万元,算下来均价达到13万元/㎡。

  最笋的当属第三套房子,3室2厅的户型,总面积为109.46㎡,总价为1350万元!

  这样算下来的均价是12万元/㎡,但比前一套2室一厅的房子只多了50万元,而其他同户型的很多房源卖到1500+万元。

  这一套的户型将斜角也设置成小阳台使用,增加了整体面积的使用率。

  总结:

  从地理位置上讲,保利心语优势十分明显,未来或有进一步上涨空间;但楼盘靠近冼村改造,噪音较大,如果想买可以选择望花园和泳池的房源。

  关于哄抬二手房价,君君认为,保利心语业主涨价行为刺激到了周边其他楼盘业主,有引发跟风之势,而对于这种烘托房价行为,实际上是有价无市的,买家入手,还是得谨慎考虑,莫要被表面现象所误导。


                                                                                                                                        来源:乐居买房

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