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多地楼市调控收紧 “金九银十”或迎促销潮

21世纪经济报道 2020年09月15日 10:03

       进入9月以来,全国多地出台楼市调控政策,叠加融资新政,整体有收紧之势。

  现实的房地产市场则是冰火两重天的局面。有的城市地王频出,新房被抢,如佛山、深圳;有的城市却是成交和价格双跌,持续低迷。

  在此背景下,房企纷纷调整四季度的销售策略。受疫情冲击,上半年大部分房企年度目标完成率未达到一半,在剩下的3个多月里,“金九银十”成为各家房企“抢收”的关键。

  9月初,恒大喊出7折促销,打响抢收的第一枪。由于大部分房企今年的货量都集中在下半年尤其是四季度,业内预计,大规模的楼市促销潮即将来临。

  调控再加码

  成都,这个西部热点城市,突然在9月14日出台楼市调控新政。新政内容共15条,涵盖了加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管监测、强化舆论宣传引导等六个方面。

  成都“房产新政15条”调控重点在于,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

  易居研究总监严跃进表示,增值税政策是今年各地调控的政策新动态。目前全国包括深圳、无锡、沈阳和成都已经调整了增值税的政策,即从过去的“满2”调整为“满5”。

  他认为,类似政策预计是后续各地容易采纳和模仿的政策,这有助于防范“快进快出”的炒房行为,使得买房行为更加理性。

  成都之外,9月12日,常州也出台新政,要求市区新购商品住房取得产权证后4年方可交易;二套房贷最低首付60%。

  而作为全国楼市风向标的深圳,继7·15新政之后,再次给“假离婚买房”打补丁。

  9月10日晚,央行深圳市中心支行、银保监会深圳监管局、深圳住建局联合发文,将创新上线建立婚姻信息查询机制,查询借款人婚姻状况和购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下住房套数,作为贷款审核依据,实行差别化房贷的办理。

  严跃进表示,实际上,过去深圳假离婚的,普遍都是采用伪造离婚证明来进行的。换句话说,此类离婚的目的,都是为了骗取首套购房资格,所以新政需要追溯过去三年的房产持有情况。

  而婚姻信息联网后,通过伪造离婚记录等方式,绕过房地产“限购”“限贷”政策或获取更低首付的房贷行为,会无所遁形。

  从以上这些政策来看,调控基调均为“支持合理自住需求,遏制投机炒房”,既有收紧的地方,也有适度放宽的地方,但整体以收紧为主。

  与此同时,房地产融资和资金管控也前所未有地严厉。9月14日,在国务院例行吹风会上,中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜对市场传言的融资新规进行了回应。

  他说,房企资金监管及融资规则,酝酿了将近两年时间,目的在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化、透明化,矫正房企盲目扩张行为。

  中原地产认为,房地产调控最宽松的2020年上半年过去了,调控收紧已经难免。预计后续将有超过30个城市会发布出台收紧力度不同的房地产政策,维持市场平稳。

  价格战一触即发?

  无论是调控政策收紧抑或是融资“三条线”,都给各家房企的年度销售目标带来了巨大压力,也让今年“金九银十”成为各家房企“抢收”的关键。

  根据三条红线“踩线”情况,房企将分为红、橙、黄、绿四档,如果三道都触线则为红档。

  以2020年中报数据来看,220家A股、港股、美股上市房企中,“踩线”房企多达七成,其中恒大、融创、富力、绿地等三条红线全部超过了。

  经济学家、财经评论员郭施亮认为,融资规则收紧对房企现金流以及负债率存在较大考验,房企急需在“金九银十”通过打折促销加快现金回收,逐渐降低净负债率等财务指标,来提升房企自身的风控能力。

  9月7日,恒大宣布对全国楼盘600个项目进行7折优惠,打响了“价格战”的第一枪,争取在九、十月份完成2000亿的销售目标。

  中原地产首席分析师张大伟认为,恒大作为业内龙头房企,多年一直有打折促销的习惯,在这个节点又率先开启,后续肯定有更多的房企跟进。

  9月10日,市场传言碧桂园也将打折促销。碧桂园方面表示,公司一直保持经营性现金流稳健,目前并无针对全国范围项目大幅降价促销的计划。

  不过,在一些城市和项目上,碧桂园仍然采取了灵活的价格策略。9月13日,佛山陈村碧桂园三龙汇首开,正式开盘价格比此前的吹风价2.6-2.9万/平低了不少,最低价2.1万/平,开盘当天折扣去到了9.1折左右。

  碧桂园三龙汇位于广州地铁7号线和广佛环线上盖,规划为集商业、居住、办公为一体的TOD项目,区位优势明显。

  近期,资金充裕的央企中海地产也加入到了优惠售房的行列,通过9.9折优惠、花式减免、补贴等福利促进房产销售。

  可以预测,未来一段时间,各家房企的推盘力度会加大,跟随恒大促销的房企会明显增加。

  事实上,上半年受疫情的影响,大部分的房企缺失了至少两个月的销售业绩,年度销售目标一半都没有完成。甚至,有些企业已经下调了年初设定的销售目标,完成率依然没有达标,大部分的销售压力都集中在下半年尤其是四季度。

  据21世纪经济报道记者统计,前50强房企在下半年的可售货量和销售目标,有数万亿。

  张大伟分析认为,各地经济都在快速复苏,对于房地产市场来说,7-8月平均恢复水平已经超过了去年同期的100%,多地已超之前水平。

  由于近期的房地产调控政策也比较严格,楼市调控也一直坚持“房住不炒”的原则,既要防止房价过快增长,又要避免大起大落,所以指望房价大幅度下降也不太现实。因此,可以判断,房价在金九银十期间,会保持平稳偏下降的整体格局。

  严跃进也认为,四季度楼市促销肯定是会有的,房企大都会进行价格方面的让利、折扣等,但不会出现大规模的降价。


                                                                                                                                  来源:21世纪经济报道

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