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丁祖昱:上市房企排名有变,“降杠杆防风险”仍是主要任务

中新经纬 2022年05月27日 08:43

  丁祖昱:上市房企排名有变,“降杠杆防风险”仍是主要任务
  
  中新经纬5月26日电 题:上市房企排名有变,“降杠杆防风险”仍是主要任务
  
  作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官
  
  上海易居房地产研究院最新发布的《2022房地产上市公司测评研究报告》(以下简称“报告”)显示,房地产行业的10强上市房企排名出现了较大变化。其中,万科继续蝉联榜首;保利发展、中国海外发展位列第二、三名,排名较上年均有提升;碧桂园位列第四名;华润置地、龙湖集团、招商蛇口、新城控股分列第五、六、七、八名,排名较上年均有提升;金地集团、旭辉控股集团位列第九、十名,为2022年新晋10强。

丁祖昱:上市房企排名有变

  据了解,本次测评研究对象为沪深上市房企94家,在港上市房企60家,以及海外上市房企1家,合计155家。与2021年相比,纳入测评的上市公司总数净减少40家。新增3家,其中1家为2021年新上市房企。剔除43家,剔除原因包括企业经营风险较大、逐步退出房地产行业等。
  
  从核心测评指标来看,2021年上市房企总资产规模均值为1549.12亿元,较上年有所下降,房地产开发收入均值为294.79亿元,较上年略有上升;盈利能力方面,绝对指标净利润均值为25.19亿元,相对指标净资产收益率均值为3.04%,均较上年有较大幅度下降;偿债指标方面,净负债率均值较上年下降7.39个百分点至87.68%;经营效率稳中有升,总资产周转率、存货周转率均值较上年有微升。
  
  整体看,上市房企呈现出以下几个发展特点:
  
  第一,从资本市场来看,地产指数震荡下行,盈利能力下滑。报告显示,以2021年12月31日收盘价计算,申万房地产行业指数全年累计下跌12.94%,跑输沪深300指数7.74个百分点,在申万28个一级行业内排名靠后。恒生中国内地地产指数全年累计下跌30.61%,跑输恒生中国100指数9.48个百分点。总体来看,两地房地产板块走势均较大幅度弱于大盘。

丁祖昱:上市房企排名有变

  2021年,上市房企的每股收益平均值出现下滑。受到市场趋冷和成本增加影响,房企盈利空间出现收缩。估值水平也延续了近年来的走低趋势,2021年,上市房企市盈率和市净率指标低于全市场平均水平。同时,上市房企盈利能力下滑,导致房企分红出现了下降。
  
  第二,从运营规模来看,行业规模增速持续放缓,总资产均值增速为近五年首次为负。2021年,中国商品房销售面积达到17.9亿平方米,同比增长1.9%,商品房销售金额为18.2万亿元,同比增长4.8%。总体看来,在“房住不炒”和“三稳”政策影响下,行业整体规模虽小幅上涨,但增速持续放缓。

丁祖昱:上市房企排名有变

  2021年,上市房企总资产均值为1549.12亿元,同比下跌1.82%;净资产均值为365.14亿元,同比上涨8.38%;房地产开发业务收入均值为294.79亿元,同比上涨7.21%;营业利润均值为42.81亿元,同比下跌18.41%。增速方面,除房地产开发业务收入增速仍保持上涨外,净资产均值增速较2021年有所下降,而总资产、营业利润均值为负增长。
  
  第三,从偿债能力来看,调控初见成效,房企更加重视现金管理。2021年,在“三道红线”、房地产贷款集中度等多项政策下,全年融资环境趋紧,尤其是在2021年三季度。随后进入四季度,多部门密集发声以维护房地产市场健康发展,促进良性循环,防范化解房地产行业风险。

丁祖昱:上市房企排名有变

  报告显示,在长期偿债能力方面,2021年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.62%,同比下降2.09%;净负债率均值为87.68%,较上年下降7.39个百分点。
  
  短期偿债能力方面,2021年,上市房企流动比率均值为1.66,速动比率均值为0.65,两者与上年相比,基本保持稳定。现金短债比中位数为1.33,较上年提升2.31个百分点,短期偿债能力有所提升。
  
  2021年,行业整体控负债、去杠杆压力较大。即使是头部房企也需要稳健笃行,时刻关注负债规模、还款期限,以及现金流的管理。
  
  第四,从盈利能力来看,上市房企的盈利空间有所收窄。2021年,上市房企营业利润均值42.81亿元,同比下降18.41%;净利润均值25.19亿元,同比下降21.70%;净资产收益率均值3.04%,较上年下降5.74个百分点;总资产报酬率均值2.65%,较上年下降0.97个百分点。
  
  总之,2021年,上市房企的各项盈利能力指标均较上年有不同程度下滑,整体盈利水平也较2020年有所下降。

丁祖昱:上市房企排名有变

  第五,从成长能力来看,收入规模略有增长,净利润出现下降。2021年,上市房企的房地产开发业务收入、营业收入和净资产规模均实现增长,而净利润规模出现了下滑。
  
  具体来看,房地产开发业务收入均值同比增长7.21%,增速较上年上升5.37个百分点;营业收入均值同比增长10.81%,增速较上年下降4.59个百分点;净利润均值同比下跌21.69%;净资产规模均值同比增长8.38%,增速较上年下降5.38个百分点。

丁祖昱:上市房企排名有变

  第六,从经营效率来看,运营效率稳中有升,存货增速继续下降。2021年,上市房企经营效率指标继续保持稳中有升,存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.40,0.30和0.21,三项指标均较2020年有小幅提升。

丁祖昱:上市房企排名有变

  报告显示,2021年上市房企的存货均值同比上涨5.57%,增速下降9.23个百分点。2021年,房企去化承受着一定压力。从存货集中度情况看,10强上市房企总存货占比约43%,30强房企占比约74%,50强房企占比约86%。相较2020年,上市房企的集中度趋势加强。
  
  第七,从创新能力来看,随着行业发展模式转变,房企逐渐回归产品居住本质、注重多元业务发展、向管理要红利成为房企新发力点。
  
  越来越多的上市房企开始产品迭代升级,推动产品服务力持续升级,不断加强客户满意度管理同时,在科技赋能和数字化应用方面也持续推陈出新。
  
  此外,为拓展收入,上市房企开始努力探索多种盈利渠道,努力寻找发展的第二增长曲线。目前,因物业管理板块现金流稳定、集中度低、成长空间大,已获资本市场广泛认可。
  
  总之,上市房企在这一波政策周期波动中,盈利能力虽表现出下滑态势,但运营效率却稳中有升。房地产行业规模增速持续放缓,表明政策调控杠杆已初见成效。
  
  随着2022年稳地产政策的持续推出,将最大程度助力房地产行业稳定健康发展。在新时期,上市房企应从自身出发,精细管理、积极创新,在资本结构、融资方式和融资规模适应新的发展阶段,以更好地满足市场需求。在今后一段时期,降杠杆、防风险仍是中国房地产企业的重要任务。(中新经纬APP)

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