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广州二手房贷松动虚实:审批速度加快 成交量价回落

吴抒颖 21世纪经济报道 2021年11月25日 09:23

  在广州二手房参考价出台近三个月之后,市场上传出“广州二手房贷可以不按照二手房参考价”的消息,随后消息迅速发酵并成为各方关注的焦点。

  这一事件之所以引发讨论,其原因在于,二手房参考价机制的建立可以作用于金融机构,由于二手房参考价通常较成交价低,如果银行房贷严格根据参考价来执行额度审批,购房者首付数额或将提升,从而达到降杠杆的效果;而银行如若按照实际成交价或者评估价发放贷款,则意味着在二手房贷的执行细则上略有松动。

  实际上,据21世纪经济报道记者从广州一家国有银行支行、两家商业银行支行乃至多名中介人士处获得的消息,目前广州二手房贷审批的确存在部分可以不按照二手房参考价的情况,而且在发放贷款的速度上,速度也较之上半年加快许多。

  但是这并不意味着,广州在二手房贷的发放上出现松绑。实际上,在二手房参考价机制成立之后,广州鲜有银行明确表示将以此为标准审批贷款;而且这一机制出台后,广州二手房成交已逐渐回归理性,无论是成交量或者成交价,都出现了一定幅度的回落。

  预期改变,潜在购房者态度更趋于审慎,广州当前的二手房市场已经向买方倾斜。

  房贷稳健发放

  从全国范围内来看,二手房参考价机制由深圳于2021年2月率先建立,此后深圳包括建设银行等在内的多家银行明确表示,将以深圳住建局发布的指导价为贷款发放的重要参考。

  在二手房参考价机制与金融机构的联动之下,深圳二手房迅速盘整,今年10月,深圳二手房成交仅1605套,环比减少9.1%;成交量连续七个月下滑。价格方面,根据21世纪经济报道记者从多名中介人士处了解到的数据,目前深圳已有至少三分之一的房源的放盘价与二手房参考价相当。

  由此可见,二手房参考价机制的威力不容小觑。广州也于2021年8月引入这一机制,发布了《首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格表》。需要指出的是,广州首批发布的名单中仅覆盖部分热点小区,而从金融机构的表态来看,当时明确表示将按照二手房参考价发放房贷的银行也比较少。

  根据南方+消息,民生银行就曾表示,该行将严格遵照广州市限购限贷政策执行房贷政策,也是广州二手房参考价建立之后首个公布的商业银行房贷评估细则。

  而从近期广州二手房贷发放的情况来看,目前房贷的发放速度上有所加快,而至于是否按照二手房参考价为标准进行额度审批,则有部分银行还在观望中。21世纪经济报道记者从一家国有银行支行从事房贷的人士处了解到的信息,目前房贷的发放主要按照评估价来发放,“审批速度比起上半年是快了的,现在大概三四个月,之前至少是要半年起。”

  一位广州商业银行从事房贷的人士也告诉21世纪经济报道记者,其所在支行目前尚可以按照评估价发放二手房贷款,“暂时还没按照参考价,但是最好是尽快,因为可能很快就会按照那个(参考价)来。而且现在放款快了很多。”

  据21世纪经济报道此前报道,工行广州分行方面也表示,该行会根据借款人的信用状况、还款能力等因素,合理确定个人住房贷款利率水平,在符合监管要求的前提下实施贷款差异化定价。

  广州目前的房贷发放整体上也符合业界的判断。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就指出,深圳推出二手房参考价的时候,一开始银行并不知道怎么做,后来在加强房地产调控的背景下,银行达成共识,都按照指导价来做贷款评估。但是广州发布参考价的时候,并没有银行宣传要按照指导价来做贷款评估价,因此也就不存在退出这个政策一说。

  二手房量价回落

  从广州二手房参考价格机制出台以来,其对成交面的影响已经从数据上得到体现。

  根据中原地产数据,今年10月,广州二手房住宅成交量(自助网签+中介网签)为5253宗,环比9月下降15.2%,同比下降50.9%,创近年来新低。

  广州中原研究发展部还指出,现时广州二手楼市成交低迷,成交周期拉长,促使不少业主选择下调报价以促成成交。比如珠江新城、天河北、东风东等板块出现不少盘源调价幅度超100万元以上。

  从市场的供需端来看,目前买家的观望情绪十分浓厚。一位正在放卖天河二手学位房的人士告诉21世纪经济报道记者,“房子放了几个月了,问都没有人来问。今年上半年我们小区在整个片区中成交是很活跃的,因为有小户型,下半年开始人都没了。”

  实际上,从广州整个房地产市场的成交结构来看,由于一手房的供应量一直处于较高水平,二手房成交在一定程度上也受到了挤压。

  一位计划在广州近郊城区购房的人士告诉21世纪经济报道记者,她意向的购房区域是番禺或者黄埔,“二手房我基本不考虑,因为这两个地方新房还是有很多的,而且一手房手续没那么复杂,交易贷款都很方便,再说我也没见到几个中介在推二手房。”

  即便目前广州是一个一手房主导的市场,但是在调控政策的作用下,加之市场供应放量,目前整体的热度也逐渐下降。根据阳光家缘数据,2021年9月广州一手住宅网签成交7901套,同比2020年9月的16575套减少8674套,同比下降52.33%;2021年10月,广州一手楼网签成交7160套,同比下降41.67%。

  广州中原研究发展部数据显示,今年10月广州新批供应量超越9月,创年内新高,达17493套,创2021年以来新高。而库存周期在经历一年走低之后,于今年3月起持续回升,且持续7个月回升。截至10月底,库存消化周期已经高于2020年10月水平。

  此番背景下,广州不少一手楼盘也采取以价换量的方式吸引客户,尤其是在成交低迷的区域。一位增城区的中介就指出,目前他们代理的楼盘相较高位(单价)都有几千块钱的让利,“最高的时候去到2.6万,现在2万多一点,很划算了。”

  克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,接下来两个月还将是广州楼市的供应高峰期,在政策环境无明显改善的情况下,预计开发商为走量还将不停地进行营销大战,购房者将会迎来更多“平价上车”的机会。

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