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二轮土拍“降温” 二手房市场放款难与项目同质化难题待解

21世纪经济报道 2021年10月14日 09:09

  现金流收紧之后的市场竞争格局将是一场大变。

  第一轮土拍的热烈仿佛还未走远,集中供地就已经急速入冬。

  近期,各地第二轮土拍普遍遇冷,流拍率居高不下、溢价率大幅降低、底价成交率前所未有,更有多个城市“未拍先冷”,竞拍前一日不得不撤销或延期无人报名地块,杭州和北京“提前流拍”地块更是达到了半数以上。

  以往韧性最足的一线城市也大幅降温,继广州流拍率高达52.10%之后,“冬日魔咒”继续在北京和上海显现,两地二轮集中供地整体大幅回落。

  土地市场持续变冷的另一面,是房企在融资渠道不断收紧、销售回款不理想、现金流状况不断压缩的大背景下,纷纷“佛系”。相比之下,国有房企在本轮拿地中占据了较大市场份额。

  房地产行业的新逻辑已经写完了序章,现金流收紧之后的市场竞争格局将是一场大变。

  北京二轮土拍也遇冷

  10月13日,北京第二批集中供地收官,原本计划供应的43宗土地,仅有11宗走到了现场竞价环节,除1宗地采用招标出让早早定下归属以外,直到竞买报名截止日,仍有26宗地块无人报名,截止日当晚,北京市规自委官宣26宗地块延期出让,占总出让地块的60.47%。

  总计16宗接到有效竞买申请的地块,其中5宗因仅有一家房企报名,以底价130.48亿元成交,加上现场竞价的11宗地块揽金379.5亿元,北京第二批集中供地总成交额513.45亿元。

  与第一批集中供地中超过50家房企角逐相比,北京第二批集中供地16宗地块仅有20余家房企参与竞拍,且参拍房企以国企为绝对主导,热度明显降低。

  “随着一系列最严格的房地产调控,特别是针对学区房的调控政策,抑制了市场的热度,而且信贷放款难,全面打击了北京二手房市场成交量。”中原地产首席分析师张大伟分析认为,北京二批次土拍骤然降温的背景是整体楼市速冻,与信贷收紧有着莫大的关联。

  据张大伟透露,除额度小的公积金贷款外,北京二手房商贷目前7月份成交基本未放款,而且不确定何时可以放款,新增成交年内已经没有放款可能,甚至到明年一季度是不是可以放款也没有确定。

  “二手房市场放款难已经全面抑制市场活跃,特别是一二线城市,二手房占比高,且置换型客户几乎都需要卖掉手中的二手房获得资金,当下贷款周期已经超过3个月,年内放款难的情况持续下,市场成交量将不断减少,包括深圳等城市成交量已达到多年来的最低点。”张大伟表示。

  值得关注的是,朝阳区作为北京供地大户,在本次集中供地中挂牌11宗土地,但仅有十八里店1宗地有房企报名,其余10宗地块均被延期,进入第三批集中供地的供应名单。

  中指研究院分析指出,朝阳区供地遇冷的原因在于项目竞争白热化,房企拿地趋于谨慎。“以一批次为例,朝阳区多宗地块均为紧紧相邻,且均有例如90/70等相同的政策限制,导致项目入市后产品同质化严重,竞争激烈,二批次孙河六宗地、十八里店三宗地均紧紧相邻,二批次王四营L04地块也紧邻一批次王四营三宗地中的L03地块。”

  多地土拍“入冬”

  北京二轮土拍的遇冷只是大趋势的一个延续,实际上“流拍潮”已经蔓延多日。

  不包含上海、武汉和北京在内,截至2021年10月7日,已有15个重点城市完成了第二批集中供地土拍,据中信建投统计,15城的平均溢价率为4.9%,较首批22城16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。挂牌土地共700宗,流拍及中止交易数量达206宗,流拍及中止交易率达到29.4%。

  具体来看,二轮土拍流拍率明显走高,其中,沈阳流拍和中止交易率为58.7%,长春、福州、重庆、天津流拍率均超过30%,广州流拍率52.1%,杭州竞品质地块因报名房企不足全部流拍。

  “提前流拍”的戏码不断上演,其中沈阳累计有24宗地块在开拍前一天中止出让,济南有20宗,天津19宗,上海7宗,杭州17宗。

  溢价率大幅下降是另一个重要特征。据统计,重庆的平均溢价率为0.02%,广州、青岛、长春、成都平均溢价率仅 0.8%、0.46%、0.4%、0.1%;低溢价成交土地占总成交土地量增加,如济南成交地块全部为底价成交,广州底价成交土地占总成交量的 90%,成都底价成交占比73.08%。

  除却土拍规则调整的基础原因外,行业基本面下行进一步压缩了土地市场需求。

  中信建投数据显示,2021年9月,TOP前百房企实现单月销售操盘金额7596亿元,单月业绩规模不及8月、首次环比下降,较2020年同比也下降 36.2%。下半年以来百强房企销售承压、业绩表现不及上半年和去年同期,7-9月连续三个月单月业绩同比下跌,且9月同比跌幅进一步扩大。

  央企国企扫货

  北京土拍市场上,在民营房企纷纷谨慎出手的当下,国有房企的身影开始频繁出现。

  10月12日5宗底价成交的地块,分别被收入北京城建、北京通州房地产、中海、金隅、华润置地、中铁置业等房企麾下。

  10月13日的现场竞价中,首开表现抢眼,以123.35亿元总价斩获3宗宅地;在北京第一批集中供地报名积极但未有收获的中海,本次成功补仓2宗地块。

  “究其原因,主要还是房企资金压力较大。”中指研究院告诉21世纪经济报道记者,自然资源部调整集中供地规则之后,加大了自有资金来源审查制度,并且限制了无开发资质的企业参与土拍,加之宏观调控下的信贷收缩,直接导致房企融资端受到较大制约。“另一方面,回款端在下半年也受到了较大的影响,市场下行,项目去化面临困难;信贷收缩,购房贷款办理困难;加强资金监管,购房款银行放款难度加大。”上述分析师表示。

  中信证券也在一份研报中指出,针对近期二轮土拍城市的拿地企业结构进行考察,发现拿地企业很多都是地方性国企,其中重庆、苏州及南京地方性国企拿地比例最高,分别达到成交总土地宗数的49%、45%及41%。

  “地方性国企在土地出让偏冷时能起到拿地托底的作用,当地方性国企拿地占比过高时,意味着土地市场的确相当冷淡。”中信证券分析认为。

  一家全国性百强房企北京分公司的高管告诉21世纪经济报道记者:“在市场偏冷时,本身民营房企的资金链就紧张,如果地块本身的盈利空间较低,拿地的意义就不大了。”但该人士同时指出,国有房企凭借稳定的资金来源、较低的融资成本等优势,叠加广阔的产业链,比如也包揽建设环节,综合下来比民营企业的盈利空间要大很多。

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