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楼市“质变”:成交量连续两月下滑,二手房价下跌成主流

21世纪经济报道 2021年09月16日 09:10

  在持续不断的调控下,房地产市场终于从“量变”转为“质变”。

  9月15日,国家统计局发布8月70大中城市房价数据,以及前8月房地产投资和销售数据。在众多数据指标中,量与价的变化最引人关注。

  今年8月单月,全国商品房销售面积为12545万平方米,销售额12617亿元。无论同比还是环比,均连续两个月下滑。

  价格方面,8月70大中城市的房价涨幅以持平和回落为主。被视为市场先导指标的二手房价格,下降的城市数量达到34个,近几年来首次多于上涨的城市数量。

  若以市场化属性更强的二手房价格作为参照,8月楼市的变化可总结为“量价齐跌”。不少分析人士认为,楼市出现“拐点”,在供需两端的持续调控下,快速发展后的调整期即将到来,作为传统旺季的“金九银十”,成色恐将不足。

  二手房指导价政策显效

  今年以来,房地产销售的增长曲线一直在下行。今年前8月,全国商品房销售面积114193万平方米,同比增长15.9%;商品房销售额119047亿元,同比增长22.8%。与年初(今年1-2月)超过100%的增速相比,已经明显放缓。

  这一方面是因为今年年中以后,市场销售的增速逐渐乏力;另一方面则是由于疫情影响导致去年年初基数较低,此后市场逐渐复苏,基数也明显提高。

  今年下半年以来,房地产市场交易规模在冲高后出现回落。7月和8月,月度交易量连续下滑,8月的商品房销售面积甚至低于2019年同期。

  贝壳研究院高级分析师潘浩指出,除了去年的高基数外,季节因素和政策因素导致的销售下滑也不容忽视。据贝壳研究院统计,8月房地产市场调控类政策出台36次,自4月以来调控频次持续增加,调控持续加码。

  其中,近期多地集中出台的二手房指导价调整,已经直接影响到交易价格。

  “二手房指导价”是指二手房交易的参考价格。近期,已有包括深圳、上海、广州、合肥、西安、东莞等在内的13个城市对二手房指导价进行调整,从而遏制实际交易价格过高。从8月的房价表现来看,这种调整效果十分明显。

  今年8月,一二三线城市的新房价格平均环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.2%,以回落和持平为主。同期的二手房价格涨幅分别为0.2%、0.2%和0.1%,略低于新房价格涨幅。

  分城市来看,在新房价格仍以上涨为主的情况下,8月二手房价格下跌的城市达到34个,上涨的城市数量仅有27个。若抛开去年年初疫情的影响,最近6年来,二手房价上涨的城市数量达到最低。其中,二三线城市成为下跌的主体,昆明、南充、石家庄、牡丹江的价格跌幅靠前。

  贝壳研究院认为,除了指导价调整的因素外,市场下行的预期在二手房市场传递得更快。相对而言,重点城市新房限价下仍存在一二手倒挂,吸引购房需求转向新房市场。

  “全国房价拐点已经出现。”中原地产首席分析师张大伟认为,2021年9月后,随着信贷政策由宽松回归正常,未来房价涨幅有望放缓,房价下调城市的数量将不断增加。

  “金九银十”恐落空

  支撑“拐点”的论据,除了量与价的变化外,还包括投资、融资、拿地等一系列指标的变化。

  今年8月,全国房地产投资(累计)增速已从年初的38.3%降至10.9%。除中部地区仍保持两位数增长外,东部、西部和东北地区的增速都已降至个位数。同期,房地产开发企业土地购置面积10733万平方米,同比下降10.2%;土地成交价款6647亿元,下降6.2%。

  受“三条红线”“五档管理”等政策的影响,房企融资也受到限制。今年1-8月份,房地产开发企业到位资金134364亿元,增速从年初的51.2%降至14.8%。

  值得注意的是,7月和8月以来,部分房企采用降价的方式促进销售,并回笼资金,但效果并不理想。由于7月和8月的销售规模出现下滑,房企资金来源中的“定金及预售款”“个人按揭贷款”两项指标的增速均出现下滑。

  北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,调控政策对供需两端都带来限制,这也导致房企信心普遍有所减退。同时,市场信号的传导,也带来一系列的连锁反应:销售不佳影响回款、回款不畅影响融资、融资不足影响投资。

  统计局发布的另一组数据显示,8月房地产开发景气指数为100.85,为今年以来的最低值。

  前述房企人士还认为,在近期的第二轮集中供地中,因报名人数不足而流拍的现象明显增多,说明房企的信心仍然不足。

  在这种情况下,作为传统旺季的“金九银十”,市场走势如何?

  潘浩认为,由于企业融资端持续承压,因此销售回款将继续成为房企运营的生命线。面对传统“金九银十”的销售节点,房企为应对市场不确定性、确保年度销售任务的达成、稳定回笼资金以及为年底拿地准备筹码,推出一定的促销措施是常规操作。其中,部分存在较大现金流压力的房企,可能进行较大力度的促销。

  前述房企人士则认为,在现有的政策压力和市场信心下,“金九银十”的热度势必不会太大。相反,在年末冲刺业绩的阶段,房企会实施较大力度的促销活动,市场也有望在年末出现“翘尾”。

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