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二手房涨不动了,下跌城市数量增加,“金九银十”要降温?

中新经纬 2021年09月15日 17:26

  15日,国家统计局公布了2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称,70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。

  8月,二手住房市场降温特征明显,不仅房价环比下跌的城市数量骤增,价格涨幅也出现停滞。据易居研究院测算,8月份70城二手住宅销售价格指数环比涨幅为0%。多位业内人士认为,未来一段时间内,全国楼市或将延续趋冷态势,“金九银十”或成色不足。

  价格上涨城市数量减少 二手房骤冷

  房价环比上涨的城市数量,一直是70城房价数据受关注的指标。

  根据国家统计局数据,8月份,新建商品住宅销售价格环比上涨的城市数量有46个,持平的有4个,下跌的有20个,价格环比上涨的城市数量创今年以来最低。二手住宅销售价格环比上涨的城市数量有27个,持平的有9个,下跌的有34个,上涨的城市数量也创下今年以来最低。

  二手住宅销售价格环比上涨的城市数量下降至27个、下降的达到34个,该数据也引起市场关注。易居研究院智库中心研究总监严跃进称,二手住房价格下降的城市数量达到34个,这是疫情以来下跌城市数量最多的一个月,而对比今年3月,当时二手房市场较为火爆,下跌的城市数量只有9个。

  中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端表示,房价上涨的城市数量已经连续5个月下调,特别是二手房价格上涨城市的数量出现暴跌,这是除2020年2月疫情特殊原因以外,自2015年4月以来的最低点,全国房价的拐点已经出现。

  而从机构提供的成交量上看,8月的降温趋势也比较明显。贝壳研究院首席市场分析师许小乐称,贝壳研究院监测的重点50城市二手房成交量连续多月环比下降,9成以上的城市二手房成交量同比、环比均下降,其中上海、杭州等重点城市同比、环比降幅均较大;新房方面,其监测的重点66城市新房成交量连续环比下降,8月成交水平较去年、2019年同期均下降。

  许小乐称,对比来看,二手房市场调整幅度超过新房。一方面,二手房指导价及银行贷款额度收紧对二手房的限制作用更大;另一方面,市场下行的预期在二手房市场传递更快,相对而言,重点城市新房限价下仍存在一二手倒挂,吸引购房需求转向新房市场。

  价格涨幅回落 三线及以下降温明显

  绳国庆称,8月份,各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或继续下降。

  据测算,8月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%,广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%,涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点;深圳环比下降0.4%,连续4个月下降。

  二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平;二手住宅销售价格环比下降0.1%,连续两个月下降。

  58安居客房产研究院分院院长张波对中新经纬客户端表示,一线城市的降温态势明确。二手住宅本身更能反映市场真实热度,从四个一线城市的销售价格来看,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,深圳环比下降0.4%,连续4个月下降。其他三个城市也是在调控补丁不断加码的背景下,房价虽有上涨,但上涨力度明显趋弱,市场成交量开始出现萎缩,预示着下一步房价会上涨乏力。

  张波称,二线城市的新房也在降温通道之上,新房的销售价格涨幅比上月回落0.2个百分点,而二手住宅销售价格环比已转为持平,这也是市场风格转变的一个重要信号。其中,宁波、南宁、昆明、贵阳等地的二手市场已经开始转跌,结合部分城市已经出台的“限跌令”来看,未来房价下行压力增大的城市数量会不断增多。他说:“一二手房环比涨幅超过0.5%的城市寥寥无几,这也是楼市下一步市场风格转变的重要关注点。”

  张波分析,三线城市降温态势加速,和一二线城市不同,三四城市的市场变化会更为快速,市场的冷热切换也更明显。整体来看新房价格已转为持平,而二手住宅销售价格呈现连续两个月下降,“预计后续三线及以下城市的降温会更为明显,调控分化也会在更多城市中出现。”

  商品房成交量下降 “金九银十”或泡汤

  9月15日,国家统计局还公布了全国商品房销售数据。数据显示,2021年1-8月,全国商品房销售额119047亿元,增长22.8%;比2019年1-8月份增长24.8%,两年平均增长11.7%。

  张大伟称,前8个月的销售额突破11.9万亿,已经刷新历史记录。但值得注意的是,7-8月的销售额已经连续2个月同比下调。

  “拆分单月数据看,8月份的商品房销售额达1.26万亿,低于2020年同期,同比下调了23%。整体看,2021年楼市冲高的速度明显开始放缓,楼市调控的影响全面出现。”张大伟还分析,2021年全国商品房销售额接近19万亿元,基本已成定局,但房地产调控抑制市场的影响开始逐渐出现。

  对于后市,许小乐分析,年底前市场仍有向下调整的压力。市场预期持续减弱,8月二手房市场景气度降至23,创下2019年以来最低水平,接近市场转冷的警戒线。新房市场带看活跃度持续下降,需求端保持观望,市场成交量价保持向下调整。

  张波预计,整体来看,8月各类城市均已确定性进入降温通道,虽有部分城市的房价依然保持一定上涨,但总体的上涨力度已经趋缓,“金九银十”同比大降温,成色不足将是大概率趋势。

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