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房价下跌和信用风险会触发政策变化吗?中信证券解读

中新经纬 2021年09月15日 17:25

  中信证券基地产业首席分析师陈聪、地产联席首席分析师张全国、地产分析师李宗儒15日发布研报称,信用重构正在加速推进,部分企业或被动离场,更多企业可能在很长一段时间控制拿地,应付融资偿付要求。政策走向鼓励刚需和防范泡沫并重,销售速度则快速回落。本轮周期和历史上每一轮都有差异,出清速度可能更快,政策演变可能更快,优秀公司的崛起机遇也会更大。

  研报分析称,销售速度快速回落,分化明显,新房略好于二手。

  由于按揭供给有限,许多城市房价处于历史性高位,房价上涨减速本身带来需求回落,购房者也担心部分企业的交付风险,研报预计未来一个季度,房屋销售去化速度继续快速明显下降,并在不同区域结构分化。由于有限的按揭贷款更多投向新房领域,部分城市继续推出二手指导价和限售政策,预计二手房去化回落速度更快。

  研报预计2021年后五月全国商品房销售额同比下降16%,推动全年商品房销售额小幅增长6%(2021年7月单月,全国商品房销售额同比-7.1%)。布局相对较广的企业可以更加从容应对,但整体降价是保证销售的关键。

  研报指出,信用重构加速进展,个别企业被动离场,部分企业发展受限。

  研报认为,地产板块有约一半的负债是信用负债,合作项目众多,房地产企业资产和负债结构复杂,信用风险具备传染性。部分公司信用风险暴露,很难成为行业信用收紧的终点,而会成为新信用风险的起点。由于诸多企业无法充分足额,以合理成本实现借新还旧,不少企业需要压低拿地规模,降低未来增速,甚至收缩规模(尽管2021年下半年拿地潜在盈利能力有提升)——因为企业需要用经营回款补融资性现金流的不足。同时,因为不少企业资金成本较高,这类企业的盈利能力会被严重侵蚀。

  研报称,2021年四季度起,会呈现少数公司被动离场(处置资产甚至债务重组),更多企业持续缩减规模的情景。

  研报分析称,政策不一刀切,鼓励刚需和防范资产泡沫并存。

  8月底,国新办举行发布会,住房和城乡建设部副部长倪虹强调,建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制,因城施策,因地制宜,坚持从实际出发,不搞“一刀切”。9月初,银保监会表态督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。

  研报认为,随着房价下跌的城市越来越多(根据禧泰数据,2021年8月我国315个样本城市中106个实现房价同比下跌,189个实现环比下跌),政策将逐步加大鼓励刚需的力度。但与此同时,在一二手价差较大的区域,二手限价、房地产税改革试点等政策仍有望进一步扎紧炒房的笼子。

  另外,研报认为,需求侧的逆周期调节效果好于供给侧的定向救助——后者不仅意味着道德风险,也无法根本上解决资产质量恶化的问题。逆周期调节也伴随着新生态的建设,尤其是土地市场限制天价地王出现,为信用良好的优质房地产公司扩大市占率提供制度保证。

  研报指出,产业链预期好转以信用重构明朗为前提。

  研报分析称,竣工面积的高峰到来,但由于信用风险层出不穷,企业资金偏紧,预计房地产开发投资和开工的下降才刚刚开始。

  研报认为,由于租赁住房的建设也有赖于地方财政投入和活跃的土地市场,营建需求旺盛很难持续。传统上被视为非周期性的物业管理行业(的确不受开发企业盈利能力下降影响),一旦关联发展商资金链断裂,则可能导致房屋保修责任无人履行,也可能存在变卖物业管理股权风险。祸兮福所倚,一旦信用重构的情况明朗(研报认为资金链断裂毕竟只是个别出现的),低估值的地产产业链投资机会可能明显。

  研报称,理性看待产业格局变化,聚焦高信用公司。

  研报认为,本轮周期和历史有相似之处,却也有较大不同。稳房价、稳地价、稳预期,促进行业健康平稳发展,意味着需求侧的逆周期调节政策可能似曾相识。在房价趋于下跌的背景之下,建议投资者对政策的能力和定力保持信心。但逆周期调节的目标不是为了推动历史简单重复,而可能真正推动产能出清(一部分企业主动或被动退出历史舞台)。


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