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8月北京房地产市场报告 | 聚焦城市更新与住房租赁

观点地产 2021年09月14日 09:14

  北京政策持续聚焦城市更新与租赁市场。同时,挂牌了第二批集中供应的43宗地块,总起价约1359亿元。

  观点指数 8月,北京持续聚焦城市更新与租赁市场。

  在城市更新、租赁及住房调控方面均有政策落地,全方面推进住房市场的有序发展,建立完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  据观点指数监测,月内新建住宅热度下滑,网签7457套,环比减少14.8%。供应方面,共有9个项目取证,供应面积51.45万平方米。二手住宅热度持续下滑,共网签15942套,环比减少10.7%。

  土地市场方面,北京挂牌了第二批集中供地的43宗地块,总起价约1359亿元。

  城更与租赁成焦点,限购政策打补丁

  住房调控方面,北京继续为限购政策打补丁,夫妻离异的,原家庭拥有住房不符合北京住房限购政策的,自离异起3年内任何一方都不能在北京买房,打击了假离婚购房的通道。

  来源:政府公告、观点指数整理  来源:政府公告、观点指数整理

  城市更新方面,月末北京印发了《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》通知,实施城市更新行动,聚焦城市建成区存量空间资源提质增效,不搞大拆大建,除城镇棚户区改造外,原则上不包括房屋征收、土地征收、土地储备、房地产一级开发等项目。

  值得注意的是,8月初住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》,并且在月末正式印发了该通知文件,指出城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

  北京住建委的政策是跟进住建部的决策,北京的城市更新项目将更考验房企的操盘能力,而其他城市更新热点城市是否会跟进也值得关注。

  租赁方面,多项政策落实,加速建设完善租赁市场体系。

  8月30日,北京公布了2021年拟供应的131个租赁住房用地的项目信息,约304公顷,供应计划中租赁住房用地占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。

  此外,北京还发布了《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》,着力规范出租行为,保障租购同权;特别指出,当租金快速上涨时,主管部门可以采取措施调控住房租赁市场。这也是继住建部公开住房租赁条例后,首部公开的地方版住房租赁条例。

  具体到公租房,印发了《关于加强公共租赁住房资格复核及分配管理的通知》,明确对北京市公租房资格实行动态管理、精准保障。公租房资格备案家庭在轮候期间,需每满24个月主动申报家庭情况,进行资格复核,多子女轮候家庭可优先配租。

  同日,北京还发布了全国首单公共租赁住房类REITs产品——国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划,该专项计划发行总额4亿元,其中,优先级规模3.8亿元,次级规模0.2亿元,期限18(3+3+3+3+3+3)年,优先级证券评级为AAA。

  租赁用地的供应增加、租赁条例的筹划、公共租赁住房类REITS的发行,都将加快租赁市场的发展。同时,供给增加将有效培育市场;租赁条例将规范出租行为,保障租赁同权;而公共租赁住房类REITs的发行将解决公租房筹建的资金来源问题。

  多项政策的落实有利于建立完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,而多子女家庭优先配租公租房政策则是对三胎政策的支持和精准保障。

  第二批集中供地挂牌,43宗起价1359亿

  8月末,北京市规划和自然资源委员会公布第二批住宅用地集中出让公告,共推出43宗地,土地总面积约245万平方米,总建筑规模约496万平方米。除一宗招标项目以外,起始总价约1359亿元。

  对比第一批次、第二批次集中供地供应明显增加,地块数增加13宗,出让面积为245万平方米,同比增加31%,总起拍价增加249.5亿元,同比增加22.5%。

  竞拍方式上,二批次竞拍继续采用房地联动方案,同时严控溢价率,整体控制在10%以内,单宗溢价率不高于15%。当达到地价上限后,继续采取竞政府持有商品住房产权份额、投报高标准商品住宅建设方案等竞争方式确定土地竞得人。而北京的土拍规则也有创新之处,采用摇号确定竞得人、现场竞“现房销售面积”等。

  北京的集中供地继续聚焦于高标准建设方案,并控制溢价率,留给房企利润空间。本次土拍共有36宗地块需要采取高标准商品住宅建设方案环节,产品力强的房企将得到更多机会。

  存量项目上,金融街拟15.75亿元转让德胜投资(含德胜国际中心部分物业),首商股份挂牌北京万方西单商场52%股权,转让底价1924万元。

  来源:公开信息、观点指数整理  来源:公开信息、观点指数整理

  德胜投资持有德胜国际中心部分物业,位于北京市西城区德胜门外大街83号,总建筑面积约22.95万平方米。德胜投资运营持有中心部分面积约3.8万平方米,业态包含写字楼、商业、地下零散配套服务用房和车位。

  近年来,北京市写字楼潜在供应量增加、国有企业总部需求外溢,北京市非核心区域写字楼租赁市场面临下行压力。德胜国际中心出租率较低,2020年的出租率为80%左右,金融街此次出让有利于降低企业的负债水平,优化资产负债结构。

  乐融大厦(原乐视大厦)本于9月9日在阿里拍卖网上拍卖,起拍价5.73亿元,但因案外人对拍卖财产提出异议,拍卖中止。

  新建住宅成交热度有所下降,海淀幸福里持续热卖

  北京新建住宅成交套数有所下滑,8月网签7457套,环比下降14.8%;二手住宅方面,成交继续下滑,共网签17855套,环比下降10.7%。

  数据来源:北京住建委、观点指数监测及整理  数据来源:北京住建委、观点指数监测及整理

  新建住宅网签热度有所下降,共有7个项目网签套数过百,较上月减少6个。

  从网签金额前30项目的分布情况来看,大兴、海淀、通州较为火热。其中,大兴、顺义各有7个项目,有4个项目位于通州区,丰台、石景山各有3个项目,海淀2个,昌平、朝阳、密云、房山各1个项目。

  数据来源:市场数据、观点指数整理  数据来源:市场数据、观点指数整理

  大兴区7个热卖项目合计签约金额为33.01亿元,随后依次是顺义区、通州区,分别为30.97亿元、17.86亿元。

  数据来源:市场数据、观点指数整理  数据来源:市场数据、观点指数整理

  海淀幸福里持续热卖,该项目位于海淀区西北旺镇北清路,由华润置地、首开、住总、中交房地产、北科建等五大房企共同开发。

  当月网签75套,成交面积1.06万平方米,成交均价8.21万元/平方米,网签金额8.68亿元,较上月网签减少10.61亿元。

  绿地·海珀云翡加速去化,月内共网签52套,网签金额4.31亿元。该项目地块由绿地于2016年2月拿下,打造为绿地旗下高端产品系——海珀系,2016年拿地总价为39亿元,并需配建15000平米自住房,溢价率43.5%,楼面价达到4.7万元/平方米。本次网签均价仅为5.97万元/平方米,此前售价为7.5万元/平方米,折价销售现象明显。

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