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偿债高峰掀起地产并购潮:平均每天超两起,中小房企断臂求生

时代周报 2021年09月14日 08:58

  房地产收并购市场暗潮涌动。

  9月10日,蓝光发展(600466.SH)发布公告称,控股股东蓝光集团将持有的蓝光发展无限售条件流通股6478.98万股股票司法拍卖,占总股本的2.13%。

  同日,曾震惊圈内的“地产世纪交易”有了新进展。融创中国(01918.HK)表示,将终止订立有关由融创中国持有且由万达酒店集团管理的21家酒店的酒店管理协议。2017年,融创中国以438.44亿元收购万达13个文旅项目的91%股权,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。

  Wind数据显示,今年截至9月10日,房地产行业并购交易额达1537.56亿元。其中,交易金额超百亿元的为3起,超50亿元有5起。房地产行业收并购动态共有554起,平均每天超过两起。

  随着偿债高峰期到来,房地产行业收并购力度仍将加大。9月10日,同策研究院研究总监宋红卫对时代周报记者表示,明年将是地产行业收并购大年。从收购方角度看,每年初是现金流最充裕之时,此时为并购的最佳时机。

  赢者通吃

  并购,是2021年房地产领域的高频词之一,多起百亿元级并购案例成为行业洗牌的注脚。

  “并购王”融创中国从未缺席。4月16日,融创中国称,与彰泰集团订立合作框架协议,双方将共同设立合资公司,接手彰泰所属目标公司100%权益。该交易对价约为99.1亿元。同时,融创服务拟8亿元收购彰泰服务80%股权。至此,融创系累计出资108亿元收购彰泰集团旗下两家公司。

  由于交易金额巨大,业内称该笔交易为2021年房地产行业最大并购案。137天后,又被另一起鲸吞事件刷新。

  8月31日晚间,中天金融发布公告称,公司与佳源集团签订股权转让协议,筹划将城投集团100%股权转让给后者,股权转让价款暂定为180亿元。

  “猎物”清单不仅局限于中小房企,还不乏规模房企或百强企业。

  蓝光发展曾是“川系地产一哥”,曾用3年时间实现销售额从百亿元到千亿元的跨越。但当行情转冷,蓝光发展不得不转让项目与股权。9月15日,蓝光发展将因股票质押违约和债务违约进行第三次股权司法拍卖,累计拍卖股份总股本比例为7.72%。据时代周报记者不完全统计,前三季度蓝光发展已转让超30个地产项目。

  资金雄厚的房企在下行周期寻找机会,通过“大鱼吃小鱼”方式实现赢者通吃。头部企业以资源和成本优势成为今日潮头,行业集中度快速提升。

  克而瑞地产研究统计,今年前8月,TOP前十房企销售操盘金额门槛达到1922亿元,同比增幅最高达42.9%,TOP前二十和TOP前三十房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升38.3%和26.6%,实现规模稳定提升。

  缓解资金链压力

  今年是房企的偿债高峰期,多家房企出现债务违约。资金链紧张的企业纷纷出售项目或转让股权,进一步为并购热潮加温。

  据中国指shu研究院数据,今年9月,房企即将迎来又一偿债高峰,债券到期总规模高达838.5亿元。今年10-12月,债券月度到期均值为619亿元,全年房企到期债务规模达1.28万亿元。从未来12个月的债券到期情况来看,下一个偿债高峰将出现在2022年3—4月,到期规模分别为1039.4亿元及940.6亿元。

  过往房企偿还债务以“借新还旧”为主,今年受“三道红线”“五档房贷”政策影响,房地产融资环境收紧。与此同时,地产违约事件发酵影响市场信心,地产债市进入低迷状态。

  贝壳研究院统计,2021年1-8月,房企境内外债券融资累计约6999亿元,同比下降21%,金额规模减少1817亿元。

  偿债压力造成房企资金链紧张,形成违约风险。

  广发固收团队以“首次违约时存量债券余额/期初未违约债券余额”作为边际违约率的计算方法,计算地产行业分季度的违约率情况。结果显示,2020年7月以来,不论是从违约主体企业数量,还是违约债券金额,都远超历史同期水平。

  贝壳研究院统计,今年以来,房地产行业债券违约现象相比过去两年明显增加。仅上半年,已违约的房企就有12家。

  融资受阻,房企加快卖货回笼资金。但当下房地产交易市场降温,去化效果不及预期。

  “今年上半年很多房企在两集中首拍中拿了高价地,尤其是三四线城市的高价地,这些地块今年很难入市。在限价的情况下,即使明年可能入市也比较难,这些项目可能会出现问题。”宋红卫认为,此次尽管今年有部分房企出现资金链紧张问题,但存在潜在问题的房企还有很多。大部分房企都在加快销售快速回笼资金,但7月市场下行,若政策仍高度从紧,销售回笼资金或不甚理想,这一情况在今年年底或者明年上半年更加明显。

  如何防范并购风险?

  “很多房企为扩大规模盲目扩张,高价收购后发现项目存在很多问题,在今年集中退出。”9月9日,深圳城市更新领域的基金公司负责人李力(化名)告诉时代周报记者,2016-2019年,多家外埠房企进入深圳的方式均是高价收购城市更新项目。但深圳城市更新领域政策极多,每个项目的渊源历史、房屋主体各不相同,房企贸然收购后发现算不过账,最终只能退出。

  李力表示,上市房企对资金周转要求高,城市更新项目投资周期长,部分房企没做好投后管理,进入多年后发现难以推进,权衡之下陆续退出。

  并购快车道,让房企扩容提速的同时,也暗藏超速风险。

  融创中国终止与万达21家酒店的酒店管理协议原因,包括新冠疫情的影响及融创中国商业战略的调整。在今年年中业绩会上,融创中国董事会主席孙宏斌表示,“三道红线”限制地产负债总额,并购之后负债规模上升。

  9月10日,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对时代周报记者表示,房企收并购应注意政策、融资环境、收并购成本、及自身资金等问题,应根据当前政策环境和房地产市场的发展定位,对外部环境有一定判断。其次,房企应控制收并购成本,对项目收并购及后期开发建设的费用进行成本预算。此外,房企还需根据自身资金的充裕程度,结合成本预算,衡量收并购对自身运营是否有影响。

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