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【上半年·北京租赁】量价与2019年同期持平 短期市场依旧向好

乐居二手房 2021年07月09日 13:20

  乐居二手房讯 2021年上半年,北京区域住房租赁市场回归正常运行轨道,市场整体量价基本与2019年同期持平,新增需求增长明显,供需关系趋紧。下半年,预计市场将按以往淡旺季规律运行,北京租赁市场依旧向好。

  上半年交易量基本与2019年同期持平,6月交易量创新高,疫情影响消除,租赁市场回归正轨。

  半年交易量基本与2019年上半年持平

  我爱我家研究院统计显示,2021年上半年,我爱我家北京区域住房租赁交易量环比2020年下半年下降5.2%,同比2020年上半年增长29.1%,比2019年上半年微降0.8%。

  从成交量走势来看,2015-2017年,北京区域住房租赁半年交易量呈持续增长趋势,2017年下半年交易总量达到历史最高,随后持续增长趋势中止,交易总量略有下降,但降幅较小;2018年与2019年北京区域住房租赁半年交易总量规模相当,市场持稳;2020年上半年,受新冠疫情影响北京区域住房租赁交易量下滑明显,2020年下半年与2021年上半年交易量基本达到2019年同期水平,疫情影响消除,市场恢复正常。

北京区域住房租赁市场行情

 6月交易量创新高,租赁市场回归正轨

  我爱我家研究院统计显示,2021年1-6月,我爱我家北京区域住房租赁,除5月交易量同比微降5.3%外,其余5个月份单月交易量同比均涨。其中,1-3月各月同比增幅较高,超过60%,主要原因为2020年初疫情导致的租赁成交量大幅下降所致。2020年4月疫情稳定,交易量大幅回升,故今年4月同比增幅极大收窄。因2020年北京区域住房租赁旺季延迟至5月,故2021年5月同比由升转降,但降幅甚微。受毕业季影响,2021年5月、6月北京区域住房租赁交易量逐渐回升,尤其6月交易量创2019年以来历史新高,单月同比增长近三成。

  与2019年相比,2021年1月受就地过年倡导影响,北京区域住房租赁交易量比2019年同期增长12.0%;2-3月虽然比2019年同期有所下滑,但3月交易量较2021年1月、2月明显攀升,租赁旺季如期而至;而4-6月交易量均高于2019年同期水平。

  以上月度趋势也再次说明,2021年上半年北京区域住房租赁市场已回归正常市场运行规律。

北京区域住房租赁市场行情

  城六区需求增长明显高于近郊区

  石景山、房山近两年需求上行明显

  分区域来看,2021年上半年,我爱我家北京区域住房租赁交易量最多的11个区中,石景山、房山、西城交易量同比2020年上半年增长位列前三,增幅超过40%,顺义交易量同比增幅最低,同比增长2.4%。

  相比2019年上半年,石景山、房山、丰台、海淀、朝阳交易量呈增长趋势,其余6区交易量则有不同程度的下降。其中,石景山增长明显,增幅超过20%;而大兴、顺义、通州三区降幅较大,下滑超过10%。

  综上所述,2021年上半年,北京区域住房租赁市场,城六区租赁需求的增长相比近郊区更明显一些,而石景山增长较为突出,这与其距离城区较近、租金水平相较不高有一定关系。近郊区中,大兴、顺义、通州、昌平四区租赁需求虽同比上年有所增加,但总体来看近两年需求有下行趋势。而房山因为其交通便利、居住环境优良等优势,近两年的租赁需求则逐渐上涨。

北京区域住房租赁市场行情

  上半年整租均价恢复至2019年同期水平,超八成交易集中在2000-8000元,高价位交易比例回升。

  整租半年均价恢复至2019年同期水平

  我爱我家研究院统计显示,2021年上半年,我爱我家北京区域住房租赁市场整租交易的平均租金为92.6元/㎡·月,同比2020年上半年上涨4.2%,较2019年上半年上涨0.4%。整租的套均租金为5788元/套·月,同比2020年上半年上涨4.8%,较2019年上半年上涨2.6%。总体来看,2021年上半年北京区域住房租赁市场半年度整租平均租金止跌回涨,基本恢复至2019年上半年无疫情影响时的租金水平,租金波动平稳可控。

北京区域住房租赁市场行情

  各区整租半年均价相比

  2019年同期波动不大

  我爱我家研究院统计显示,2021年上半年,北京区域住房租赁交易量最多的11个区域中,西城整租半年均价为124.1元/㎡·月,稳居第一的位置,海淀、东城分列二、三位。同比2020年上半年,除丰台、大兴、通州三区下跌外,其余8区均涨。其中,房山租金同比上涨超过20%,但较2019年上半年下跌1.6%,由此可见,当前房山整租租金尚未超过历史最高水平,因2020年上半年租金跌幅较大,故同比增幅显高。其它10区中,除东西城上涨7%外,其余8区同比涨跌幅均在4%以内。对比2019年上半年各区整租租金来看,2021年上半年北京各区整租租金涨跌幅在-6.1%~3.8%,租金波动十分平稳。

北京区域住房租赁市场行情

  超八成交易集中在2000-8000元

  高价位交易比例回升

  我爱我家研究院统计显示,2021年上半年北京区域住房租赁交易中,合同月租金占比排前三的为:2000-4000元、4000-6000元、6000-8000元,占比分别为39.4%、25.1%、17.0%,累计占比达到81.5%。其中,月租金2000元以下、6000-8000元、8000-10000元、10000元以上的占比较2020年同期分别增加0.52个百分点、0.75个百分点、0.59个百分点、0.24个百分点,高价位段的交易比例加大。由此可见,2021年上半年北京区域住房租赁市场中,超八成的交易集中在2000-8000元价格段,且因去年疫情影响而降低的高价位段的交易比例明显回升。

北京区域住房租赁市场行情

  35岁以下客户成为市场支撑主力,大龄客户占比提高,新增市场供求关系趋紧。

  35岁以下客户成为市场支撑主力

  大龄客户占比逐步提高

  我爱我家研究院统计显示,2021年上半年北京区域住房租赁交易中,年龄在25岁以下、25-30岁、30-35岁、35-40岁、40-45岁、45-50岁、50岁以上的客户比例分别为17.0%、32.5%、22.1%、11.2%、6.2%、4.4%和6.6%。其中,30-35岁、35-40岁、40-45岁、45-50岁以及50岁以上客户占比较2020年同期分别提升0.94个百分点、0.72个百分点、0.56个百分点、0.18个百分点和0.76个百分点;25岁以下、25-30岁客户占比较2020年同期分别下滑0.23个百分点、2.94个百分点。

  由此可见,2021年上半年北京区域住房租赁市场,超7成以上客户集中在35岁以下,其中25-35岁客户占比超过一半,85后、90后成为当前租赁市场的支撑主力。2021年上半年,随着市场步入正轨,2020年上半年因疫情影响而占比下滑明显的大龄客户的占比逐步提高,30岁以下年轻客户的占比明显回落,市场恢复正常的年龄结构。

北京区域住房租赁市场行情

  新增客源量增长明显

  新增市场供求关系趋紧

  我爱我家研究院统计显示,2020年上半年,北京区域住房租赁市场的新增房源量同比2020年上半年下滑10.6%,新增客源量同比2020年上半年增长56.7%,新增房客比较大收窄至0.18;带看量环比2020年下半年增长5.0%,同比2020年上半年增长23.2%。新增市场供不应求,供求关系趋紧。

北京区域住房租赁市场行情

  预计毕业租赁旺季将如期到来,未来短期市场依旧向好.

  我爱我家研究院分析表示,从2021年上半年的数据情况来看,当前北京区域的住房租赁市场已经恢复至正常运行轨道,上半年北京租赁交易量价虽高于2020年上半年,但基本与没有疫情影响的2019年同期持平。

  交易量方面,北京住房租赁市场恢复正常运行规律。2020年上半年受疫情影响,北京住房租赁交易量大幅下滑,尤其是1-3月,3月的传统旺季也滞后至5月。2021年1月受春节就地过年影响,市场交易量较高;2月因春节假期交易量回落;3月传统租赁旺季如期而至;4-5月交易量环比虽略有下降,但仍高于2019年同期水平;6月叠加毕业季影响,北京住房租赁交易量创近三年新高。月度交易量走势基本与往年正常年份相近。

  租金方面,北京租金价格止跌回涨,基本恢复至2019年同期水平。受需求不断增长、经济快速发展、收入不断提高、物价持续上涨等因素支撑,2020年以前,北京区域住房整租租金总体维持着上涨趋势。然而,2020年上半年,在疫情影响下,北京整租租金首次出现下跌,且一直持续至2021年1月。今年2月开始,北京整租平均租金开始稳步上扬,目前略低于2019年最高月租金水平。

  最后,我爱我家研究院认为,当前北京住房租赁需求依然较高,叠加北京良好的经济活力、城市吸引力等优势,预计未来短期北京住房租赁市场依旧向好。下半年,随着北京住房租赁市场步入正轨,交易量方面,受大中专学生毕业影响,预计租赁旺季将会如期到来,7月、8月北京住房租赁交易量或将达到年内新高;按以往交易规律,受市场及年末淡季影响,9-12月交易量将稳步回落。租金方面,受交易量、市场热度等因素影响,预计7月、8月北京住房租赁平均租金或将持续小幅上涨;随着9-12月交易量的回落,租金也将持续回落,全年保持平稳波动的总体趋势。

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