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拉低小区均价?广州一业主单价4万房子卖2.8万?邻居集体投诉

21世纪经济报道 2021年06月10日 09:11

  据报道,6月8日,有网友发布一封业主联名发起的“虚假交易撤销书”,位于广州黄埔区的时代春树里小区,5月初成交一套房源,113平方米的南向四房,单价2.8万元/平方米。

  但该小区众多业主认为,这一成交价把小区成交均价拉低了,会严重影响他们房子的价值,所以集体举报,并表示如不处理,将向国家税务机关进一步投诉。

  据了解,该房源此前挂牌价为465万,如今直降148万成交,将整个小区均价从4月份的3.9万/平拉低至3.3万/平,该价格会引起了小区业主的“众怒”。

  业主们表示,该套房源实际成交价为4万元/平方米,中介与业主代表约定一次性付款支付方式,做低了此套房源网签真实成交价,同时帮助业主达到漏税目的。

  业主们在联名信中提到,这种偷税漏税的虚假交易,使春树里成交均价由4月的39650元/平方米,迅速下降为5月的33162元/平方米,严重扰乱了市场,对所有春树里业主的核心资产都造成了严重伤害。

  据粗略计算,联名信中签名的人有30个以上。

  截止至刚刚,21君查询贝壳平台获悉,2.8万/平的房源成交记录已不见踪迹。

  熟悉黄埔区的中介董英向记者证实了这一联名举报事件:“卖高做低,做避税”。业主们和董英均提到的卖高做低,与广州近两月来连续发布的调控政策不无关联。

  4月2日、4月21日,广州连续发布调控政策,从人才购房要求1年社保、人才房3年限售、热点9区增值税“2变5”等多渠道为楼市降温。

  特别是4月21日,官方发文要求越秀、海珠、天河等9区增值税免征年限由2年提升至5年。这一“分区而治”的调控,意味着9区未满5年的房源再交易,税费将大幅增加,这也将大幅降低买家购置这类房源的热情,同时倒逼部分急售业主降价,或寻求上述卖高做低的交易途径。

  “业主跟买家都是你情我愿的事情,其他业主也干涉不了。卖高评估价过不了,相反也有做低价格的。”董英说。

  除做低成交价避税外,董英介绍称,目前有业主在挂牌出售时,会主动告知中介业主可承担交易税费。以其主推的萝岗片区一套400万元总价的房源为例,交易需缴纳5.3%增值税约21.2万元,房东目前包10万元增值税,也可谈全部承担。

  对于业主这一联名撤销书,有观点认为,虚假交易应该私下进行,而不是公开影响小区整体交易数据,这会降低购房者价格预期,认为该小区房价降了而狠杀价,同时影响春树里在银行的价值评估,进而影响贷款。

  也有观点认为,业主在操纵市场,并提出质疑说,假如我把房子报价10万元/平方米,这个小区的业主会怎么样对待我?

  21查看中介平台在售房源,目前时代春树里社区在售房源有67套,挂牌均价4.1万,但5月的参考价为33162元。

  针对市场质疑的炒作房价,董英解释说,“因为太多客户咨询,业主就把价格调高了,昨天(6月7日)才调高的,现在疫情看不了房子,过几天落实房子不卖就会下架。”

  4月广州几乎每周都发布调控政策,楼市“降温”预期效应渐现。调控政策发布之后,业主供应积极性也明显下降。据广州中原发展研究部统计,不少购房时间不足5年的业主搁置出售计划,而部分购房超过5年的业主亦打算观望后市形势,再决定报价策略,预计未来一段时间,新政对成交的影响将持续发酵。

  广深围堵楼市违规行为,市场情绪骤降成交低迷

  在经历了多轮政策的违规堵截之后,广深楼市的成交量终于吹起了冷风。不仅成交量从高峰跌至低谷,成交价格也略有松动。终于,鼓吹房价的中介与投资客们,在严厉的市场环境下,不得不认清现实。

  从最新的数据来看,对楼市的严厉调控已经逐渐在广州、深圳这两座粤港澳大湾区中心城市的成交面上逐渐显现。

  公开数据显示,2021年5月,广州新房成交量仅10220套,环比下降5%,对比今年1月下跌29%;二手住宅成交量10524宗,环比4月下降34.33%。深圳成交更显低迷,深圳住建局数据显示,5月深圳新房住宅成交2677套,环比下滑23.6%,成交量降至近一年最低值;二手住宅过户套数为3027套,环比下滑37.9%,成交套数为2020年3月以来新低。

  短时间内看来,在“房住不炒”的背景下,在严厉的政策违规堵截之下,广深楼市将会维持稳定、理性的基调,不会有任何炒作的空间与机会。在这样的市场环境中,潜在的卖方以及以促成交易为目的的中介们,只能转战周边。而留给买方选择的余地则会相应变大,市场正从“卖方市场”转为“买方市场”。

  广深楼市本轮调整,是在政策密集出台违规堵截的背景下发生的。

  6月2日,深圳市地方金融监督管理局官方网站发布的两项工作动态显示,为防止经营性信用资金违规流入房地产领域,最近,市地方金融监督局对管辖内9家主要从事大楼保证业务的融资保证公司和富德、企业联合、金胜信、大信、亚联财等5家小贷款公司进行了监督约谈。

  与此同时,广州市地方金融监督管理局也在近期发布通知,要求各小贷公司全面停止过桥贷、赎楼贷等业务,不得直接或变相发放住房抵押贷款。如果存量业务及时报告,并要求小贷公司尽快压降、结清,上述业务清理情况将成为2021年小贷公司监管评级的重要内容。

  不仅对金融端严厉监管,广州、深圳今年以来已经升级了多次楼市调控政策。2月8日,深圳市住房和建设局发文建立二手住房成交参考价格发布机制,同时发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格,此后深圳多家银行也迅速行动,正式发文将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。

  4月2日,广州出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》,将人才购房限售时间从两年延长至3年。同时提到要进一步严格人才资格审核,坚决打击投机行为。

  调控不断深入,广深楼市量价齐齐盘整。

  据深圳房地产中介协会研究人士观察的数据,随着二手房市场的持续低迷横盘,部分挂盘业主报价已出现明显松动,原热点片区如南山区南头街道的部分楼盘报价相比新政前已下调20%,但仍无人问津。这意味着,市场仍处价格修正与调整阶段。

  而据深圳中原数据显示,4月二手住宅成交周期为289天,较3月拉长24天。而在深圳贝壳网挂牌的房源也明显增加,2月8日,在深圳贝壳网挂牌的在售房源32084套;6月7日,深圳贝壳网挂牌房源为38438套,增加近20%。

  广州的情况同样如此。据中原研究院数据显示,广州5月新房网签均价为34088元/平方米,环比下降4%;二手网签均价为30985元/平方米,环比上月下降4.4%。

  成交冷却之后

  成交持续低迷,广深楼市的市场参与者也只能接受现实。

  “现在的这个市场,可以说是非常不好。我原先觉得4000套算很差了,现在也就3000套出头,真的太差了。就现在这情况,交易量要上去,肯定是有难度的。”一名深圳的中介告诉21世纪经济报道记者。

  “不要低估了决策层的决心”,一名深圳的开发商人士指出。他认为,从深圳的“十四五”规划中,深圳在土地供应端发力明显,这虽不一定能够平抑房价,但是对金融端、供给端以及需求端多管齐下的整治,长久来看也会改变市场的情绪。

  深圳如此,广州也在经历同样的博弈。广东中原地产项目部总经理黄韬指出,从目前的调控方向来看,简单归纳就是一手房市场,肯定要稳地价稳房价稳预期,就是三稳,牢牢抓住这个方向。

  克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓也对21世纪经济报道记者分析称,从5月份观察到的数据来看,黄埔、南沙这种前期价格上涨较快的区域明显更受限价限签的影响,目前来看,(推盘)对比4月份或有两到三成的降幅。“为了应对新的市场环境,目前已经有楼盘开始尝试装修变毛坯、全款优先选房等营销手段。

  这样的市场格局,较长一段时间内很难改变。

  “现在广深两个地方,最主要的影响是金融条件有两个大的变化,一个方面是新增信贷,今年提出对于房地产贷款占新增贷款的比重要严格控制;另一方面,广深两地今年的房贷利率上升的幅度非常大,广州在热点城市里面房贷利率已经是比较高的,深圳也一样,广深的调控政策收紧还是非常明显的。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者表示。

  另一个调控的重点,也预示着广州深圳的楼市的预期也将平稳。李宇嘉指出,人才政策的变化,也会对市场的预期也会造成比较大的冲击。例如深圳落户政策改变,还有广州原来两个热点区域黄埔、南沙也对人才政策进行收紧。目前看来,广州深圳在土地供给政策上面也会有明显的调整,未来或将加大土地供应。

  从广州、深圳发布的“十四五”规划来看,两座城市在“十四五”期间都将发力住房供应。其中,广州计划筹建和供应城镇住房131万套,新增商品住房65万套,筹建政策性住房66万套;深圳则提出将建设筹集各类住房75万套,基本形成保障性住房体系和机制。75万套包括了商品房和各类公共住房。

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