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广深围堵楼市违规行为 市场情绪骤降成交低迷

吴抒颖 21世纪经济报道 2021年06月10日 09:10

  在经历了多轮政策的违规堵截之后,广深楼市的成交量终于吹起了冷风。不仅成交量从高峰跌至低谷,成交价格也略有松动。终于,鼓吹房价的中介与投资客们,在严厉的市场环境下,不得不认清现实。

  从最新的数据来看,对楼市的严厉调控已经逐渐在广州、深圳这两座粤港澳大湾区中心城市的成交面上逐渐显现。

  公开数据显示,2021年5月,广州新房成交量仅10220套,环比下降5%,对比今年1月下跌29% ;二手住宅成交量10524宗,环比4月下降34.33%。深圳成交更显低迷,深圳住建局数据显示,5月深圳新房住宅成交2677套,环比下滑23.6%,成交量降至近一年最低值;二手住宅过户套数为3027套,环比下滑37.9%,成交套数为2020年3月以来新低。

  短时间内看来,在“房住不炒”的背景下,在严厉的政策违规堵截之下,广深楼市将会维持稳定、理性的基调,不会有任何炒作的空间与机会。在这样的市场环境中,潜在的卖方以及以促成交易为目的的中介们,只能转战周边。而留给买方选择的余地则会相应变大,市场正从“卖方市场”转为“买方市场”。

  成交低迷

  广深楼市本轮调整,是在政策密集出台违规堵截的背景下发生的。

  6月2日,深圳市地方金融监督管理局官方网站发布的两项工作动态显示,为防止经营性信用资金违规流入房地产领域,最近,市地方金融监督局对管辖内9家主要从事大楼保证业务的融资保证公司和富德、企业联合、金胜信、大信、亚联财等5家小贷款公司进行了监督约谈。

  与此同时,广州市地方金融监督管理局也在近期发布通知,要求各小贷公司全面停止过桥贷、赎楼贷等业务,不得直接或变相发放住房抵押贷款。如果存量业务及时报告,并要求小贷公司尽快压降、结清,上述业务清理情况将成为2021年小贷公司监管评级的重要内容。

  不仅对金融端严厉监管,广州、深圳今年以来已经升级了多次楼市调控政策。2月8日,深圳市住房和建设局发文建立二手住房成交参考价格发布机制,同时发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格,此后深圳多家银行也迅速行动,正式发文将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。

  4月2日,广州出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》,将人才购房限售时间从两年延长至3年。同时提到要进一步严格人才资格审核,坚决打击投机行为。

  调控不断深入,广深楼市量价齐齐盘整。

  据深圳房地产中介协会研究人士观察的数据,随着二手房市场的持续低迷横盘,部分挂盘业主报价已出现明显松动,原热点片区如南山区南头街道的部分楼盘报价相比新政前已下调20%,但仍无人问津。这意味着,市场仍处价格修正与调整阶段。

  而据深圳中原数据显示,4月二手住宅成交周期为289天,较3月拉长24天。而在深圳贝壳网挂牌的房源也明显增加,2月8日,在深圳贝壳网挂牌的在售房源32084套;6月7日,深圳贝壳网挂牌房源为38438套,增加近20%。

  广州的情况同样如此。据中原研究院数据显示,广州5月新房网签均价为34088元/平方米,环比下降4%;二手网签均价为30985元/平方米,环比上月下降4.4%。

  冷却之后

  成交持续低迷,广深楼市的市场参与者也只能接受现实。

  “现在的这个市场,可以说是非常不好。我原先觉得4000套算很差了,现在也就3000套出头,真的太差了。就现在这情况,交易量要上去,肯定是有难度的。”一名深圳的中介告诉21世纪经济报道记者。

  “不要低估了决策层的决心”,一名深圳的开发商人士指出。他认为,从深圳的“十四五”规划中,深圳在土地供应端发力明显,这虽不一定能够平抑房价,但是对金融端、供给端以及需求端多管齐下的整治,长久来看也会改变市场的情绪。

  深圳如此,广州也在经历同样的博弈。广东中原地产项目部总经理黄韬指出,从目前的调控方向来看,简单归纳就是一手房市场,肯定要稳地价稳房价稳预期,就是三稳,牢牢抓住这个方向。

  克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓也对21世纪经济报道记者分析称,从5月份观察到的数据来看,黄埔、南沙这种前期价格上涨较快的区域明显更受限价限签的影响,目前来看,(推盘)对比4月份或有两到三成的降幅。“为了应对新的市场环境,目前已经有楼盘开始尝试装修变毛坯、全款优先选房等营销手段。

  这样的市场格局,较长一段时间内很难改变。

  “现在广深两个地方,最主要的影响是金融条件有两个大的变化,一个方面是新增信贷,今年提出对于房地产贷款占新增贷款的比重要严格控制;另一方面,广深两地今年的房贷利率上升的幅度非常大,广州在热点城市里面房贷利率已经是比较高的,深圳也一样,广深的调控政策收紧还是非常明显的。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者表示。

  另一个调控的重点,也预示着广州深圳的楼市的预期也将平稳。李宇嘉指出,人才政策的变化,也会对市场的预期也会造成比较大的冲击。例如深圳落户政策改变,还有广州原来两个热点区域黄埔、南沙也对人才政策进行收紧。目前看来,广州深圳在土地供给政策上面也会有明显的调整,未来或将加大土地供应。

  从广州、深圳发布的“十四五”规划来看,两座城市在“十四五”期间都将发力住房供应。其中,广州计划筹建和供应城镇住房131万套,新增商品住房65万套,筹建政策性住房66万套;深圳则提出将建设筹集各类住房75万套,基本形成保障性住房体系和机制。75万套包括了商品房和各类公共住房。

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