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李一戈专栏丨人口普查里的房子

21世纪经济报道 2021年05月13日 09:17

  李一戈

  多年以前,地产界就明白一个道理,人口与房地产密切相关。房企每进入一个新城市,除了经济规模和收入,必定还要研究那里的人口结构,以及是净流出还是净流入。

  有个很简单的道理,深圳常住人口年净增40万,广州、杭州、武汉、西安这些大城市,年净增二三十万,如果住房供应不能同步增长,房地产市场的压力能不大吗?

  全国人口现状及其趋势,也折射出房地产尤其是住房的发展问题。

  5月11日公布的第七次全国人口普查数据,全国共有家庭户49416万户,家庭户人口为129281万人;集体户2853万户,集体户人口为11897万人。平均每个家庭户的人口为2.62人,比2010年的3.10人减少0.48人。

  国家统计局认为,家庭户规模继续缩小,主要是受我国人口流动日趋频繁、住房条件改善年轻人婚后独立居住等因素的影响。

  年轻人尤其是90后,工作后喜欢分立出去自己住,可能是租房,也有可能是买房。这是普遍现象。经过20年的市场化,房地产持续快速增长,我国居民的住房条件得到大幅改善。央行调查表明,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。这就给工作后的子女单独住一套房提供了基础。哪怕是子女去了异地,父母也会想方设法为他们买房给予最大支持(首付或全款)。

  我有一位年轻同事,明明可以跟长辈住一起,大房子,有他的独立房间,他也非得出去自己租房住。其他同事笑话他,“是为了找女朋友方便吧?”另一位年轻朋友,家里准备出资给他在北京买房,他说只愿意买一居室,因为,买了两居室,父母就会过来跟他一起住,但他“自己一个人住惯了”。

  你看,这两个例子,实际上涉及统计中的4户家庭人口,分别是2人、2人、1人、1人。这么一平均,就把户均家庭人口拉低了。

  人口普查发现,二胎人口数量增加了,但育龄妇女总和生育率仅为1.3。这说明很多年轻人不愿意生育。我有好几次特别尴尬的经历,聊天时问起对方孩子多大了,回答是没有孩子,也不准备要孩子。我决心以后尽量避免问起这类问题。

  曾看到有人写,在大城市,房价是最好的避孕药。意思是,房价太高,年轻人买不起房,不敢结婚,即使结婚了也不敢要孩子。身边有些年轻朋友,喜欢孩子,但只敢生一个,因为多生就还得再换房或多买一套,这压力太大了。还有就是上学问题,为了学位,搬来搬去的,租房或换房,说到底,还是房子,大城市的学位要跟房子挂钩。

  2020年出生人口性别比为111.3,较2010年降低了6.8,是很大的提升。但我发现,除了性取向因素外,近些年来,身边的单身女性比单身男性数量高。尤其是,有些年轻女性自己买了房,工作不差,经济独立,找不到合适的男朋友就干脆选择单身。

  基于人口现状和结构的分析,面向未来,房地产企业至少有两点启示:

  第一,要真正研究95后、00后的消费趋势、居住习惯。

  万科说要“讨好”95后,也许是一种夸张的表述,但你的房子未来卖给谁,这个群体你是需要研究的。房地产已经过了短缺的时代,别看深圳杭州等城市买新房要摇号,那是由于限购限价带来的,假如未来住房需求没那么多了,你的主力客群就是这帮年轻人,你对他们的偏好一无所知,房子还怎么卖?

  举个例子。好几年前曾听到某房企高管说,要建一个不带厨房的房子,当时还觉得奇怪,这房子怎么卖得出去?后来听到不止一位年轻朋友说,他们结婚几年了,从来没做过一次饭。有些长租公寓就只设计了公共厨房,没有独立厨房。部分新建住宅是不是可以拿一栋楼出来尝试,一层共用一个厨房?

  再比如,开发商的样板房总是介绍,这是儿童房,那是老人房。有没有一种户型,就是为两人世界设计的?也许其中一间房是女主人专用来做瑜珈或健身的。

  第二,年轻人不愿意与父母合住,但又存在相互照顾的需求,怎么解决?

  回到前面,还有一种是老龄化、家庭空巢化导致的户均人口下降。孩子分立出去了,父母空巢了。但总有一天,父母退休了,年纪大了,你还是得照顾他们;或者哪天你玩累了,要结婚了,想通了,要生孩子了,你也需要他们来帮你看孩子。

  互为需要,却不合住,未来的房子如何满足这种需求?是设计相邻的两套房(一大一小),还是同小区的两套房?在限购的背景下,只有一套房的资格怎么办?倘若以后开征房地产税,又怎么计算?这是开发商要思考的问题,也是政府部门要考虑的问题。

  与此相关,房子还存在适老化的问题。目前,我国65岁及以上人口占比13.50%,到2035年可能会达到25%,这将是全球老龄人口规模最庞大的社会。我国提倡居家养老。但存量房普遍没有考虑老人的居住习惯和安全,需要大量改造;更重要的是,新建住房在设计时,也应该将适老化作为强制标准纳入,而不是事后再改造。

  另外提个建议,下次人口普查,将家庭住房情况一并考虑比较好。

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