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全市禁止小产权房交易:深圳下狠手封堵投资资金

21世纪经济报道 2021年05月13日 09:08

  “我正准备卖掉别墅去深圳买一套小产权房,现在断了这个念想了。”5月12日,广东某三线城市市民张云(化名)对21世纪经济报道记者表示。

  像张云这样的新深圳人,手头有资金,刚好可以买小产权房的有很多。很显然,深圳此次逐渐在全市范围内禁止代理销售“小产权房”,将大批投资资金挡在了半路上。

  另一名已经购买了小产权房的投资者陈晨(化名),则表现乐观,她为自己去年底做的决策感到庆幸,手中的小产权房涨幅翻倍。但她认为小产权房不能公开交易,是否私下还有其他途径可以实现?

  陈晨指出,小产权房一直以来在深圳就不是合规的商品,交易本身也不受法律保护,因此,禁止交易,对目前已成交的小产权房而言,不存在风险扩大一说。陈晨表示,身边很多买了小产权房用于自住的朋友都觉得无所谓,没买的朋友反而有错失时机的感觉。

  5月12日,深圳福田、罗湖、龙华区等中介人员确认此前收到了相关信息。有熟悉房产领域的律师表示,实际上,2010年起深圳就已发布相关规定,明确禁止房地产中介机构、从业人员为法律、法规、规章禁止交易的房地产提供代理、居间等经纪服务。今年初以来,深圳小产权房交易市场火爆,资金炒作明显。4月,深圳市房地产中介协会发布提示,深圳始终在全市范围内禁止代理销售“小产权房”。4月底,深圳沙井小产权房就被公开禁止交易了。

  这样的情况,与2016年上海楼市峰值时期,政府出手禁止酒店式公寓交易有异曲同工之妙。2016年,上海房价处于一个全新高位,“325”新政出台之后,酒店式公寓成交“量价齐升”,价格翻番,正是因为投资性需求大量涌入。2017年1月7日,上海市住建委宣布,将对商业办公项目改装成“类住宅”出售进行集中清理核查,酒店式公寓将成核查重点。这让上海的酒店式公寓,一夜间降温。如今,不少酒店式公寓变成了开发商自持产品,也有个别项目通过包装成二手房出售的。

  深圳小产权房与上海酒店式公寓

  深圳对小产权房的整治,可以说是在被央视等媒体广泛报道后的结果。小产权房交易被按下暂停键之后,多家此前热衷于小产权房生意的中介门店被查封,部分村委停止过户。除了堵在半路的资金,还有部分最近已成交的小产权房,因为村委停止过户,不得不“退房”。

  5月8日,龙华区住建局发布《关于禁止代理销售“小产权房”的通知》,表示小产权房属于明令禁止交易的房地产,按照《深圳市房地产市场监管办法》相关规定,各房地产中介机构、从业人员应依法依规开展经纪活动,不得代理销售小产权房,不得为小产权房交易提供经纪服务,各房地产中介机构应及时进行自查自纠。龙华局正会同相关部门开展专项整治行动,对房地产经纪过程中涉及小产权房的违法违规行为,一经查实,从严处罚。

  5月12日,深圳在全市范围内禁止小产权房的消息传出。21世纪经济报道记者求证多名中介人员,他们表示还没有收到具体通知,只是看到龙华住建局发布的通知。

  毋庸置疑,投资客一条投资路径被堵住了。深圳政府适时出台严厉打击市场乱象的政策,深圳住宅市场在7-8月开始成交量快速萎缩。与之对应的是,一直以来处于边缘化的小产权房也被中介人员炒起来了。从过去可以获得回迁房产权的小产权房才有人买,到如今只要是能自住和出租的小产权房就能被抢购。短短几个月,深圳小产权房价格上涨30%-100%不等。由于小产权房是非法交易的商品,公开渠道无法获取更具体的行情信息。这让中介人员有了更多暗箱操作或者炒作的机会。

  深圳这一楼市怪象,与上海的2016年的楼市变化很接近。同策咨询研究院数据显示,2016年上海酒店式公寓市场成交总量达274.47万平方米,是2015年成交量的1.45倍。上海酒店式公寓在2016年成交放量受到需求大幅增加影响。彼时,上海加大住宅市场调控力度,导致原本投向住宅的资金由于限购而无法达成投资目的。2016年上海酒店式公寓表现出罕见的供不应求局面,这与资金的涌入也不无相关。

  成交量的大幅上升,使得酒店式公寓价格也大幅攀升。数据表明,截至2016年12月底,上海酒店式公寓成交均价已经创下历史新高,达到31448元/平方米,同比大幅上涨26%,涨幅仅次于住宅商品房(涨幅超过30%),高于写字楼、商铺等其他商用类物业。

  2017年,由于交易被喊停,上海酒店式公寓价格上涨戛然而止。上海市相关部门在2017年新政出台之前,已在各区走访和座谈摸底类住宅市场情况,并开始着手研究针对类住宅的限购政策等措施,以严守政策底线,对商办项目的全生命周期实施管理。

  实际上,由于无法落户等因素,酒店式公寓投资价值远不如普通住宅,随着市场供应量逐年提升,某些区域甚至出现大量集中抛售,该类产品目前二手市场售价停留在2017年初的水平。

  深圳炒房资金封堵升级

  目前深圳小产权房禁止交易大有蔓延全市之势,深圳封堵炒房资金行动升级,有部分资金在途的投资者被迫改计划,已购买的客户认为不受影响,本来就是不合规的房地产产品,合同不受法律保护。

  华商律师事务所律师周争锋在其朋友圈发文表示,深圳禁止小产权房交易并不是新规,如龙华住建局通知所写,按照自2010年9月1日起实施的《深圳市房地产市场监管办法》,房地产中介机构、从业人员切勿为产权不明晰的房产(包括但不限于小产权房、军产房等)提供居间服务或关联服务,这已表明了态度。

  据当地媒体披露,今年4月2日,深圳市房地产中介协会发布《关于切勿为产权不明晰房产提供居间服务的郑重提示》,提醒相关从业人员,若违反规定,一经查实,即依据《深圳市房地产中介行业从业规范》《深圳市房地产中介行业黑名单暨企业风险警示人员名单实施办法》等规定进行自律惩戒。

  4月29日,深圳市律师协会发布《关于转发深圳市司法局〈关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务通知〉的通知》,禁止律师为违法建设提供公证、见证。

  深圳此次公开禁止小产权房交易,会否收到与上海一样的效果?广东中原地产项目部总经理黄韬分析指出,这有待时间检验,毕竟两者不是同一类型商品:小产权房与住宅功能无差别,只是法律角度不属于可公开交易的商品;酒店式公寓则是由商办项目改造而成,一定程度上存在消防安全隐患。因此,小产权房成交的突然爆发,更倾向于资金炒作。诚然,两者都是在固定资产升值火爆的前提下,成为投资资金流向的一个出口。

  值得一提的是,深圳对小产权房的调控有迹可循。深圳对资金进入本地楼市的围追堵截决心已定。“深房理事件”就是一个信号。随着深圳调控深入,对炒房资金的抽丝剥茧,深圳民间融资炒房平台“深房理”被曝光。这场深圳房产体系、金融体系的自查,查出了深圳楼市背后的炒房资金。作为近期火遍深圳市场的小产权房,自然也被列入调控范围内。前述业内人士指出,与“深房理”一样,小产权房市场也将面临被整顿的命运。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出,此前深圳住建局等发布《关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告》明确,有关部门已对“深房理”涉嫌违法违规线索开展联合调查。这也是房住不炒大环境下全国首个对有组织的炒房团开展的监管行动。此次政策具有非常强的信号。或成为二季度深圳严管房地产的一个新起点,对于一些有组织的炒房机构将严打,包括各类购房投资群和小区业主炒房群等。诚然,近期深圳不少小产权房群均已改名。严跃进认为,各地政府将来或建立举报制度,各类公开组织炒房的行为,将面临被举报和查处的情况,这也是后续严管房地产市场亟须补上的一课。

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