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长三角集中供地:地方霸主深耕区域 中小房企被“边缘化”

21世纪经济报道 2021年05月13日 09:06

  最近,长三角区域已有无锡、杭州两个城市完成年度首批集中供地,上海拟于5月第三周即5月17日至21日之间发布2021年度第一批住宅用地集中出让公告;苏州也将于5月31日至6月2日集中供地,连拍三天。

  从房企在无锡、杭州的投资情况来看,得力于资金优势、运营优势,大房企不惧薄利,选择在熟悉的市场继续深耕,中小房企不得不接受“边缘化”,在郊区拿地或者后期参股大房企拿下的地块。

  这充分表明了“三道红线”之下,房企投资注重安全第一。以融创与融信的表现为例,这两家房企分列一二梯队,销售体量有差距,但都在深耕区域出现大手笔投资,只不过融创深耕区域比融信多。比如,融创在无锡与杭州都有深耕意图,分别拿下4幅土地;融信则不敢在无锡贸然下手,主要在深耕了8年的杭州市场集中火力。

  融信集团品牌与营销中心总经理孙群存在接受21世纪经济报道独家专访时表示,在杭州拿地是团队经过充分研判的结果,是安全的,实际上也没有外界传言的投资规模,除了与滨江联合投资的地块之外,其他独立竞得的地块后期都会与合作伙伴一起投资开发。其表示,自从三道红线、集中供地政策出台之后,融信的投资团队与营销模式已经迅速做出了调整,长期主义仍然是融信的城市投资宗旨。他也坦承,在此前没有过多投资的城市,融信决策的周期也很慢,包括无锡在内,新进入的城市各方面资源都跟不上的情况下,不敢贸然下手拿地。

  融创、融信、招商蛇口、龙湖等大房企蜂拥无锡、杭州土拍市场。尤其是杭州,还没到正式开拍就已经有地块经过好几轮预报价导致地价直接封顶,等到正式开拍的时候,房企只能通过竞自持一争高下。

  杭州土拍热度空前,房企拿地激进,导致地块自持比例突破9%;利润不断下探,房地比跌破1.0。

  综合亿翰智库、易居研究院分析师以及房企内部人士的观点,土拍新规或提速,各地土拍仍需“降温”。集中供地初衷未达,土拍政策调控或陆续出台。

  饥饿营销?长三角土地市场热度不减

  顺应集中供地新政对于租赁住房比例的要求,无锡与杭州此次推出的地块都增加了租赁住房比例,无锡首次要求“竞租赁住房建筑面积”,杭州一方面增加了部分地块内的公租房配建比例不低于10%的要求,另一方面首批集中供地也推出2幅人才租赁用房用地。但房企毫无顾虑。

  此次杭州57幅地块总成交1178.21亿元,占2020年杭州市全部卖地总金额的50%左右。其中,有42宗地块封顶,41宗进入竞自持,并有13宗地块竞自持比例超过了20%,竞自持比例最高达到40%。这批杭州地块精装限价创板块新高,比如临平区塘栖小城市核心区地块34地块,精装限价28300元/平方米,较2020年最高限价上涨了23%。

  业内人士认为,集中供地之后长三角土地市场热度不减的原因还在于,不同于其他区域城市积极加快宅地供应放量,长三角除南京有略微增幅以外,杭州、苏州、无锡2021年供应均有明显的下降,“饥饿营销”或让原本就土拍火热的四城热度进一步聚焦。

  大房企热衷投资长三角,还有诸多原因。亿翰智库一份研报显示,杭州此次供地质量高,主城区地块推出数量高于郊区;土地出让金缴纳期限具有明显的优势,杭州除下沙板块土地出让金周转期限为6个月外,其他区域周转期限普遍在8-9个月左右,而苏州土地出让金周转期限普遍为3个月,一定程度上缓解集中供地新政下,房企一次性参拍面临的资金压力。据不完全统计,通过缴纳托底保证金报名参与本次的房企达37家。

  寻求多方借力?大房企敢于拿地

  杭州集中供地中,除了融创,融信、滨江联合体拿地之外,又各自为营积极拿地,拿地金额TOP10房企中7家房企均为行业TOP30房企。政府提高了双限地块价格,并且通过点状提高精装限价松动区域房价天花板。郊区房价的上涨预期,中小房企也不怕向外围布局,其中以临安区为例,作为市区唯一不限购区域,土拍起价低,利润相对充足,深受本土房企青睐。

  一场集中供地,反映的不仅是土地价格的变化,更是房企投资拿地的分化逻辑。从竞自持角度来看,杭州57幅土地平均自持比例高达9%,创双限政策实施以来新高,而2019-2020年自持比例均在2%以下。出让的首批集中供地中自持比例20%以上地块共13宗,本土房企拿下7宗,占比高达54%,而自持比例最高的为城东滨湖新区单元G-R21-01地块,自持比例40%,由本土房企杭州地上拿下,房地比仅1.2。

  利润方面,房地比低于1.5的高达55%,2.0以下高达84%。而利润压缩典型的有塘栖小城市核心区地块34地块,由广宇以竞自持比例29%拿下,房地比1.0;融信独立拿下的世纪城核心区块单元,竞自持比例高达29%,初步估算下来,房地比已低于0.9。

  知情人士透露,杭州首批集中供地中获地最多的融信,其实该公司内部复盘并不算激进,背后是多家房企在积极主动与该公司接触,希望分羹杭州市场。“深耕”,也是孙群存强调的投资战略。据孙群存透露,主要有几方面原因:融信一直深耕杭州,在熟悉的杭州市场,风险把控已然成熟,提前与滨江谈好合作也是基于此。滨江强工程,融信强营销,二者的结合,可以说是增加了抗风险能力;融信也是有备而来,3月在杭州以独资形式成立了22个项目公司;而土拍参与阶段,融信一边独自拿地补仓世纪城、三墩北等前期深耕板块,一边通过联合滨江开启外拓,首进宁围、江湾新城。

  这是融信进驻杭州的第8年。2020年,融信逆势超额达成销售目标,全年实现销售金额1551.7亿元,同比上升9.8%。而分城市来看,杭州贡献了大部分业绩,全年实现销售金额482.5亿元,占比31.1%。

  因此融信敢于拿地。掌握主动权拿地,然后寻求外力合作达成共赢。这也是房地产的趋势。除了成本管控之外,融信等房企还有提升总资产周转率的需求。

  实际上,融信也急于补仓杭州。2020年全年融信杭州新增土储占比不足15%,业绩货值贡献需求与新增补货的错位,也导致融信对杭州投资快速决策。

  诚然,联合拿地趋势或者拿地之后引入合作方或成为越来越多房企效仿方式,并凭借此合理分散利润压缩风险同时保证杭州市场份额。

  亿翰智库首席研究员张化东分析认为,从集中供地出台初衷来看,本次呈现的结果却恰好相反,土拍热度史无前例。降温不成,从政府角度来看仍需加快土拍新规出台控热度。而7月出让的第二批次集中供地作为紧随其后的供地机会也是今年最后一次集中供地,新规试点或会加快入市。张化东预测,杭州7月集中供地很有可能会首次试点“竞地价、竞质量”新政。

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