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解码被住建部约谈五城:房价五年涨幅均超50%,南通地价上涨164%

李莎 21世纪经济报道 2021年04月27日 09:11

  日前,南通发布楼市新政,从调整用地出让方式、加强金融监控,增加宅地供应,调整房贷额度等方面规范房地产市场。至此,近期住建部约谈5城市的楼市调控措施悉数出台。

  4月8日,住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5城市政府负责人,要求各城市紧盯新情况新问题,及时采取针对性措施,坚决遏制投机炒房,确保房地产市场平稳运行,并将东莞、南通纳入监测重点城市名单。

  地方楼市升温被认为是住建部约谈5城市的原因。21世纪经济报道记者借助中指数据,梳理2016年到2021年1季度5城市土地成交楼面价、土地溢价率、商品住宅成交均价和成交套数,尝试解答5城楼市升温的背后逻辑。

房价五年涨幅均超50%

  3城市地价涨幅超80%

  2016年到2021年1季度,广州土地成交楼面价从0.99万元/平上涨到1.80万元/平;同期南通土地成交楼面价从0.20万元/平上涨到0.52万元/平。

  与绝对数值相比,地价涨幅更能反映市场情况。2016年到2021年1季度,5城市成交楼面价全部上涨,其中南通涨幅最大,达164.31%,其次是东莞和广州,分别为88.91%和82.19%。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时表示,南通地价上涨,主要受长三角一体化利好影响。

  2020年11月,上海市发改委副主任、长三角区域合作办公室常务副主任阮青在发言中表示,上海将全力支持南通建设上海“北大门”,共同构筑长江经济带江海联动发展新优势。

  2016年到2021年1季度,合肥是5城市中唯一土地成交楼面价总体下跌的城市,从0.87万元/平下降到0.63万元/平,跌幅27.59%。

  安徽建筑大学教授李国昌告诉21世纪经济报道记者,合肥成交楼面价的降低,主要受新出让土地位置影响。“现在核心区地块越来越少,新出让地块大都在偏远的地方。”另外,李国昌指出,政府控房价,也在控地价。

  李宇嘉指出,这几年热点城市楼面价持续上涨,一方面是房地产市场回升,房价上涨预期增强,倒逼地价上涨;另一方面政府区域开发能力增强,如出台新片区规划,开发新轨道交通系统等,也会激励开发商拿地,利好土地出让。

  5城市房价涨幅均超50%

  从5城市商品住宅成交均价来看,2016年到2021年1季度,5城市房价全部上涨,涨幅均超50%,其中东莞房价涨幅最大,达106.38%;其次是广州,上涨94.11%;合肥和宁波涨幅靠后,但也分别达53.10%和52.05%。

  李宇嘉认为,东莞房价上涨是其区位优势明显、土地供求关系紧张、经济持续发展、城市规划和城市建设不断推进、人口持续流入等多种因素综合作用的结果。

  在地理位置方面,东莞紧邻深圳和广州,承接两大一线城市的外溢购房人群,需求旺盛。2019年东莞常住人口846.45万人,户籍人口251.06万人,户籍人口占比29.66%;在土地供求方面,东莞国土开发强度逼近50%,新增土地少,供求关系紧张;在经济发展方面,东莞作为新一线城市,2020年地区生产总值达9650.19亿元,同比上涨1.1%,2020年东莞高新技术企业291家,是2015年的7.5倍;在城市规划和城市建设方面,东莞六大片区建设稳步实施,加快建设中心城区、松山湖和滨海湾新区“三位一体”核心区,利好不断。

  2016年到2021年1季度,广州房价上涨94.11%。李宇嘉认为,在经济发展、城市规划和城市建设、人口流入等方面,广州房价上涨与东莞存在相似性。除此之外,广州人才政策相对宽松,落户门槛相对较低,也带来旺盛的购房需求。今年4月广州连续出台两个调控文件,直指借“人才”之名炒房,新政推出后,人才购房的社保缴纳年限从6个月延长到12个月,限售年限从2年延长到3年。

  2016年到2021年1季度,合肥房价上涨53.1%,仅有东莞一半涨幅。李国昌认为,这主要是受合肥供求关系和经济发展的影响。合肥作为省会城市,经济相对发达,每年有大量人口流入,购房需求旺盛。以2020年为例,合肥GDP为10045.72亿元,居安徽首位,在安徽GDP中占比25.97%。

  从商品住宅成交套数来看,除宁波楼市提前启动外,其余4城2020年新房成交量均呈一定比例增长。

  李宇嘉指出,2018年到2020年上半年,包括广州、东莞、合肥、宁波、南通在内,珠三角和长三角热点城市的房地产市场整体处于平稳或回调阶段,2020年下半年开始新一轮上涨。他指出,这轮行情是在货币政策宽松、人才政策宽松、城市外围落户门槛降低、疫情后为房地产纾困、政府为刺激经济出让优质土地等大背景下出现的。

  李宇嘉说:“疫情之后,房价出现上涨,一方面开发商敏锐地看到新一轮楼市行情的到来,开始追逐优质土地;另一方面房价上涨也刺激购房者踊跃入市,相互作用就形成了一个循环上涨的趋势。” (编辑:周上祺)

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