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上海中考新政出台20天:二手房热度延续 学区房降温

唐韶葵 21世纪经济报道 2021年04月08日 09:07

  上海二手房市场热度延续。

  最新数据显示,3月上海二手房成交套数在3.9万套左右,延续了2月份的成交高峰,仅比1月份的4.4万套少了几千套。

  与上海二手房市场成交居高不下相对比的一个现象是:学区房降温了。与普通房源降价逻辑一样,这一轮学区房降价也是从外环开始的。中环与内环的学区房依然客多房少,但价格跌幅也很明显。

  处于置换焦虑中的张欢对市场深有体会。最近,她因为看中的学区房都在降价,反而对是否入市变得纠结了。2020年下半年,上海出现结构性房价上涨,主要推手就是学区房。据不完全统计,2020年上海学区房涨幅普遍达20%以上。

  张欢此前看中位于春申板块的学区房景城湖滨晨韵,价格在2021年1月达到10.95万元/平方米的峰值,3月份下降至10.32万元/平方米。该小区挂牌价格在最近一周内环比下滑0.8%。

  学区房降价有迹可循。3月16日,上海教委官方重申了2018年提出的“中考改革”,包括区重点高中名额分配等问题。教改新政一出,学区房应声而落。

  上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为,从趋势来看,尽管4月份有多个新盘入市,会稀释二手房压力,按照当前二手房挂牌量以及以往小阳春的市场表现来看,4月份仍有可能触及3万套甚至达到3万套以上成交量。但从网签均价来看,可能会呈现下降趋势。

  二手房市场持续火爆之下,学区房出现降温。对此,卢文曦认为,学区房此前存在市场炒作,目前处于价值回归阶段,符合“房住不炒”的本源。与此同时,有业内人士指出,家长们购买学区房的逻辑已经改变。教改新政对上海学区房与二手房格局变化的推动,体现于人口流动导向的逻辑上。

  降价中的学区房

  张欢家住上海闵行区,去年底卖掉了一套房子,恰好遇上学区房猛涨,没有置换成功。

  一个现象是,位于上海闵行区的春申板块,由于学区房加持,房价去年涨幅达到了50%。2020年12月-2021年1月这段时间里,张欢手持600万元现金,眼看着自己关注的房源每周都在跳价。到了1月底,上海祭出楼市调控组合拳;3月中旬,教改政策也出台了。张欢的购房计划也随之搁置。

  张欢之前看好的房源,无论是“老破小”还是次新房,每周都在下调价格。其中一套春申景城湖滨晨韵的房源,在3月20日经过业主将资料完善、重新上架之后,总价下调了21万。而自张欢3月初关注该房源以来,总价已经下调了54万。

  同一板块的万科假日风景,一套大户型房源自2月中下旬以来,降价了110万左右。

  张欢也留意到,黄浦区和静安区的学区房在3月中旬新教改政策出台后放盘数量依然不多,但价格也有下调。比如静安晶华园,最近只有一套房源挂出,单价从3月初的22万元/平方米左右,下降到4月初的17万元/平方米。这或许反映了学区的变化与趋势。在学区房必买的前提下,张欢陷入了是否要置换板块的焦虑中。

  此外,中介和房东联手抬价的行为并没有消除。4月7日,林雨刚选了一家中介挂牌独家房源,并签了对赌协议,挂牌价格比同小区最新一次成交价高3个点。愿意与房东对赌的中介还不少,开价从1个月对赌5000到3个月对赌1万元不等。

  部分中介门店业务员认为,目前上海二手房整体带看量在下降,处于楼市调控博弈期与中考新政消化期的双重压力下,部分高溢价学区房房东的心态比之前降低了不少,把房子拿出来卖的同时也降价了,但价格下调还处于试探阶段。比如潍坊、梅园等板块,成交价从高位的12万元/平方米左右,略微下调到11万元/平方米左右。正如林雨所言,“一涨就涨300万,一降才降30万。”

  学区房逻辑生变

  张欢的心理变化,充分反映了学区房涨跌对买家心态的影响。不少家长已经不再强求第一梯队的学区房,而是退而求其次,寻求既有好学校、片区发展前景也相对好的学区房。一方面有资金上的考虑,另一方面,教改新政出台改变了家长对学区房的认知逻辑。

  反观上海2019年出台的民办学校摇号政策,是一次影响巨大的教改,这一政策加重了家长们对小学学区房的关注。但今年3月中旬出台的教改新政,对2020年之后的公办初中学区房,没有太大边际影响,也对二手房格局没有太大的影响。

  不少家长认为,2019年的民办学校摇号政策,对于在2020年家有小孩入学的家长决策产生一定影响。比如,很多本来要报顶级学校的生源,家长出于“对不确定性风险的规避”,选择了回流对口公办学校。

  值得一提的是,在2018年整体市场下滑的时候,上海学区房价格仍然坚挺,抗跌性明显;家长们对于学区房在教育上的“保底”心态,导致2019年上海楼市进入缓慢复苏阶段的时候,学区房开始领涨;2020年4、5月份,上海二手房整体上扬。

  21世纪经济报道记者采访的部分学生家长认为,2019年之前的学区房是“学校学区房”,或者叫“小学学区房”,上好的小学,其实是为了考民办初中。如今,上海再次强调“中考改革”政策,家长们开始跳脱“小学学区房”概念,转而寻觅“片区学区房”,尤其是九年一贯制的学区房。这也是张欢在选择学区房的时候,更看重片区房价趋势的原因之一。

  因此,业内人士认为,真正意义上的第一梯队的学区房,对二手房市场影响不大。综合房价数据来看,2020年上海上涨较快的学区,很多都不是真正意义上的第一梯队学校,而是在好学校的基础上,有着人口流入、产业支撑等对片区发展利好因素更多的学区房。这也在一定程度上扩大了二手房快速上涨的通道,而学区房则进入了价值回归的周期。(应采访者要求,文中张欢、林雨均为化名)

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