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“摁住”二三线城市上涨的房价:合肥楼市调控升级

21世纪经济报道 2021年04月07日 09:23

  原标题:“摁住”二三线城市上涨的房价:合肥楼市调控升级

  上海、杭州经过年初一轮调控之后,市场进入调整,二线热点城市合肥的调控升级也来了,目前看来,另一个热点城市南京今年尚未有调控升级的动作。

  4月5日晚间,合肥市住房保障和房产管理局发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“《通知》”),出台了房地产调控八条措施和12条对政策的官方解读。

  《通知》从加大土地供应、企业购房纳入限购、热点摇号楼盘三年限售,到关注度较高的学位房、严查房贷资金来源、严查茶水费,可谓近期各地调控措施之“集大成者”,调控力度之大,措施覆盖面之广实属罕见。合肥业内人士称此次调控“拿捏住了房地产的‘七寸’”,彰显了合肥对贯彻”房住不炒”毫不动摇的坚决,对解决好房地产市场问题无比坚定的决心。

  一家刚进入合肥的房企相关人士对21世纪经济报道记者表示,合肥此次调控是因为最近大半年部分区域涨得有点狠,以学区房和二手房为主,因此,新房市场还是有上涨空间的,只是不能再有“暴涨”。其表示,房企也逐渐接受了各地调控高频的状态,整个行业其实已经进入盘整阶段。

  地方政府强力确保合肥房地产平稳健康发展,背后是合肥楼市连涨9个月的房价。国家统计局数据显示,从2020年6月开始,合肥的新房已连涨9个月,累计环比上涨5.3个百分点;二手房同比、环比已连涨12个月。

  合肥调控样本

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,合肥新政体现的是大城市房地产政策趋严的导向。

  近年来,随着产业高速发展,合肥日渐成为国内人口净流入的“明星城市”,随之带来常住人口和刚需住房量的骤增,这直接导致了市内个别片区房产资源存在供不应求情况。近一年来,合肥面临着严峻的热点城市房价上涨压力,楼市一度处于紧绷状态,呈现出阶段性和密集性的喧嚣与震荡。

  同策研究院高级分析师李霄霄指出,合肥新房市场的主要问题是市场回暖带动房价上涨预期,各类购房群体争先入市,现在现金全款买房依然一房难求,加剧房价上涨预期。开发商及中介面对市场购房热情,通过收取茶水费、捆绑销售、全款优先的方式获取利润,市场乱象迭出。新房市场供不应求带动二手房市场成交火热,具有独特资源优势的学区房成为二手房价格上涨的突破点。

  合肥调控升级的一个背景是:对房地产的强力调控已经是一场全国性的战役。此前,成都限制“假离婚”购房,杭州等地限制企业购买住房,南京严惩囤积房源倒卖“房号”,海南严查“骗取购房资格”,长沙掀起“反炒房”攻坚战,海口、三亚住建部门通过严查严打骗取购房资格行为,深圳市多部门出台“三价合一”政策,力求遏制“阴阳合同”现象。

  一名房企合肥分公司人士指出,此次合肥楼市调控升级主要针对学区房和二手房的政策补漏,同时对投资客而言,也是一次较为直接的打击,因为房价涨势将被控制。楼市调控的目标不是打压房地产,而是避免楼市大起大落对房地产业乃至宏观经济造成破坏性冲击,促进房地产市场平稳健康发展。

  合肥此次的房产新政就没有采用“一刀切”的调控政策,没有对全市范围内都限购、限贷、限售,而是以“热点学区、热点区域、热点楼盘”为主要调控内容。新政中关于增加居住用地供应量,热点区域二手房限购,热点楼盘“摇号+限售”政策,加强住房贷款审慎管理,加大加快租赁住房建设,严厉打击哄抬房价等房地产市场乱象等一系列条款。

  合肥此次通过各种手段减少房地产的投机和投资属性,降低金融杠杆等,在需求端加强保障,政府以强有力的措施对刚需住房提供保障。新政中的诸多精细化调整,都在致力于将有限的房源精准对接刚需人群。

  但李霄霄也提醒到,为应对学区房价格上涨问题,合肥实行“一套住房,6年内1个小学学位,3年内1个初中学位”政策,可能造成短期有学位的学区房供应更加稀缺。

  与此前金华此前宣布拟集中供应3000亩土地类似,《通知》显示,合肥今年将增加10%居住用地供应,确保全市不少于9000亩,单列租赁住房用地900亩。

  合肥此次调控细化到一定程度,覆盖面也比较广:对于市区热点楼盘,合肥将实行“摇号+限售”政策。登记购房人数与可售房源数比例大于(含等于)1.5的热点楼盘,均应实行摇号销售,并由公证机构及相关部门监督;公证摇号销售商品住房时,不低于30%比例的房源将用于刚需购房。合肥对新房的限售期限从取得不动产权证之日起3年内。

  此外,为了从源头抑制投资需求,合肥在市区范围内暂停向法人、非法人组织出售新建商品住房和二手住房(经批准的人才公寓、重点招商引资项目除外);同时将“法拍房”纳入了限购范围。

  调控高频

  合肥调控动作频仍,从3月15日约谈房企、中介,到3月底下架部分二手成交的数据,到3日预热调控新政,再到5日晚出台细则,从次日执行,没有商量余地。

  放眼全国楼市,合肥调控样本反映了全国部分二三线热点城市的调控高频,总体看来,近期各地高频调控的共同点在于,都将严格实施差别化住房信贷政策,强化借款人资格审查,同时全面加强房地产中介机构监管、管控工程质量等纳入了调控范围。

  3月31日,佛山发布《关于调整住房公积金抵押贷款政策的通知》,收紧公积金贷款;3月31日,西安市发布《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》,此前住建部对杭州、成都、西安等大城市督导后,各地纷纷出台政策,进一步体现了解决大城市住房问题的导向。

  西安新政提及“房地联动”机制,与此前北京、成都、湖州等提出“房地联动”的概念一样,这也成为今年房地产调控的一个重要变化:长效发展机制导向。

  西安“房地联动”机制包括三方面内容:第一、供地规模要增长,尤其是要结合城市发展、人口流入、住房库存等因素进行供地安排,真正吻合住房需求;第二、品质要求成为土拍中需要导入的内容,在强调限房价、竞地价等内容上,定品质成为当前政策关注点;第三、落实集中供地政策,尤其是踩中“三道红线”的房企将没有拍地机会。

  长三角另一座强三线城市—金华也于近日出台了调控政策。3月19日,金华市促进房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室发出通知,决定从优化土地供应、完善土地出让方式、组合运用政策措施、加大市场整顿力度、加强市场运行分析等方面综合施策,进一步加强市区房地产市场调控。

  通知提到,为稳市场稳预期,金华市区将加大住宅用地供应量,优化供应结构,加大城郊、集镇低价地块供应。2021年市区住宅用地出让总量较去年翻番,力争达到3000亩以上。二环以外计划出让住宅用地达到1500亩以上。

  就在同一天,金华发布通知集中供地630亩,其中市区两块地在出让文件中都约定了住宅限价以及车位限价要求,一环外项目目前也属于隐性限价阶段,因此在一位浙江系房企金华区域营销总看来,未来金华土拍市场大概率趋于稳定,不会再出现地王项目,但也因如此市区热门板块则会出现一二手房价格倒挂明显情况。

  随后,金华义乌与永康也相继出台房地产调控政策,从土地市场调控、限制转让政策、金融领域监管、预售条件提高等多个方面规范房地产市场。义乌将加强土地市场调控。加大住宅用地供应力度,优化供应结构,视情采用住宅用地 “限房价、限地价”“限地价、竞政策性住房面积”“带方案出让”等出让方式。定期公开土地出让计划和已出让土地开工情况,接受社会监督。

  与其他打压投资需求的城市一样,义乌将实行“限制转让”政策。 自2021年10月1日起购买的 新建商品住房(以网签时间为准),自取得不动产权证后 满2年方可转让。

  但值得一提的是,地方楼市调控遵循了“因城施策”的大原则,比如四川达州、浙江温州、湖南张家界(5.470, 0.00, 0.00%)等城市也出现了调控个别地方温和放宽的政策:温州于4月1日发布《温州市区新购住房安家补助实施细则(试行)》公开征求意见的公告,此次政策明确,到温州落户和购房的,将享受5万的安家补助;张家界在3月底房交会新闻发布会上明确,在房交会期间购买普通住宅或公寓的,每套可享受不超过2万元契税补贴。

  严跃进指出,相关政策有助于房地产交易行情的活跃,也可以看作这些城市在人口导入和去库存方面,有相对迫切的需求。但他也提醒,释放各类补贴政策的同时,也要做好炒作政策进而变相涨价的防范。

  (作者:唐韶葵 )

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