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引入价格引导机制 北京首批集中供地挂牌

北京商报 2021年04月02日 09:02

  3月31日深夜,北京集中供地靴子落地。根据2021年北京集中供地计划,首批集中出让土地为30宗,总起拍价1035亿元。之后两次集中供地的时间表也同时出炉:分别为7月和11月。从限价到引导机制,北京市土地市场调控逐渐深入细分领域:房屋销售价格引导前置到土地出让环节,增加租赁住房用地供应比例,满足改善型住房需求。

 租房占比提升17个百分点

  北京商报记者从市规自委获悉,本年度第一批次商品住宅用地出让公告已经发布,共计30宗,土地面积约169公顷,建筑规模约345万平方米,起拍价总额高达1035.81亿元。

  具体来看,本次集中供应的30宗项目,共涉及12个区。位于中心城区项目15宗,建设用地面积约73公顷,占比约43%,其中朝阳区10宗,建设用地面积约41公顷;海淀区2宗,建设用地面积约11公顷;丰台区2宗,建设用地面积约17公顷;石景山区1宗,建设用地面积约4公顷。

  位于多点及副中心地区项目11宗,建设用地面积约72公顷,占比约43%,其中大兴区3宗,建设用地面积约25公顷;副中心3宗,建设用地面积约27公顷;昌平区3宗,建设用地面积约12公顷;房山区1宗,建设用地面积约4公顷;亦庄经济开发区1宗,建设用地面积约4公顷。

  位于生态涵养区项目4宗,建设用地面积约24公顷,占比约14%,其中门头沟区1宗,建设用地面积约5公顷;怀柔区1宗,建设用地面积约11公顷;密云区1宗,建设用地面积约6公顷;延庆区1宗,建设用地面积约2公顷。

  据市规自委介绍,这是北京贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”决策部署,坚持租购并举、加强供需双效调节、引导市场理性竞争、保持房地产市场平稳运行的重要举措。北京市商品住宅用地供应坚持规划为引领、促进职住平衡、站城融合、产城融合,实现规划引导高质量发展。

  此外,为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系,今年北京市土地供应计划中明确租赁住房用地供应指标为300公顷,将其占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。因此,本次集中供应的地块中在中心城区、三城一区范围或轨道交通站点周边区域选取了15宗项目,采用竞配建“公共租赁住房”面积交易方式,占比达到50%,分别位于朝阳、丰台、大兴、副中心、昌平、房山6个区;1宗共有产权房项目,位于房山区。

  首次引入销售价格引导机制

  值得关注的是,本次集中供应的项目中首次引入了房屋销售价格引导机制。未来上市房价作为重要政策工具之一,由过去预售环节引导前置到土地出让环节,由住建、规自部门、区政府组成联席会,共同研究每一地块房屋销售价格指导意见,并在公告期对外告知,开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺,作为未来办理预售的前置条件。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对北京商报记者表示,此次北京的房价引导机制具有创新性。过去房价调控更多是从限价政策或者说预售价备案政策出发,属于房产销售阶段的调控。而现在北京将此类价格的调控前置到拿地前,有助于房企理性拿地和规范拿地。北京当前土地交易更为强调价格指导和价格引导。这也体现了房地联动机制的导向。类似规定有助于落实一地一策导向,真正促进北京土地市场的稳定。

  与此同时,严跃进认为,房屋销售价格引导机制对于全国来说都有借鉴意义。严跃进指出,北京此类政策,也是双集中供地政策的优化内容。除了增加土地供应和缓解供求矛盾外,对于全国其他城市来说,尤其是落实双集中供地政策的城市来说,也应该有此类规定,真正在土地交易前就设定房价走势,以引导房企理性拿地。

  此外,在2021年商品住宅供地工作中,市规自委联合市住建委,会同相关区政府等单位,建立了“房地联动、一地一策”会商机制,加强精准调控。在土地出让环节制定“政策工具箱”,结合拟出让宗地所在区域市场供求、功能定位等因素合理确定竞买条件和交易方式。

  具体来看,针对位于朝阳、海淀、副中心区位条件较好的6宗项目,采取了竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式,引导开发企业理性竞买,通过政府和个人共有产权的方式,有效减轻购房人负担,充分满足居民自住需求。

  稳地价、稳房价、稳预期

  限竞房作为历史时期的产物,被更多元化的需求所替代。在户型限制要求方面,供地计划中近2/3的项目设置了套内“70/90”户型要求,兼顾刚需及改善型需求,增强开发企业对户型设计的灵活度,以多元化的产品供应契合多样化的市场需求。

  为落实总规中提出的建设国际一流和谐宜居之都的要求,本次集中供应的项目中大部分都设置了投报高标准商品住宅建设方案环节,通过设置地价上限、预留合理利润空间,引导开发企业主动提升住宅品质。

  中指研究院北京公司研究副总监李益峰分析认为,此次集中供地中北京综合运用了设定地价上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、竞企业自持房屋比例等一系列土地出让方式,落实“稳地价、稳房价、稳预期”,标志着北京房地产行业调控向精细化纵深发展,将对土地市场和商品房市场产生深远影响。

  在发布第一批集中供应住宅用地的同时,市规自委也公布了2021年度后两批住宅用地的集中供应时间,分别将于7月左右和11月左右发布出让公告。

  此前,天津、青岛、郑州等城市都发布了相关公告,明确每年分三批次集中供地。天津生态资源和城建局公布的《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》明确于3月、6月、9月中下旬分三批号统一公布居住用地转让公示,除所述3个时间外,不可再公布居住用地转让公示。

  对此,自然资源部自然资源开发利用司负责人曾公开表示,今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中,重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应,让各类市场主体和消费者充分掌握信息,形成合理预期。坚决贯彻党中央国务院“房子是用来住的,不是用来炒的”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署,在过去工作的基础上,不断完善工作措施。

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