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评论丨学区房:那些附丽于房子之上的……

李一戈 21世纪经济报道 2021年03月25日 09:06

  我一位很好的朋友,今年春节期间,卖掉北京郊区的一套面积较大的房子,再贷款200万买了北京城区的一套“老破小”。不用多描述,只说年份你就知道了:这是建于1950年代的房子。没见过都能想象出来,这就是名符其实的“老破小”。

  就这么一套房子,动作还得抢,下手慢了就没了。年三十看的房,房主说的条件都答应,大年初二去签的合同,单价接近10万。因为这是一套“学区房”。

  那它旁边有什么知名学校?其实也不知名,就是普通的小学、普通的中学。听了介绍才知道,中介把学区房也分为几个档次,什么第一梯队第二梯队第三梯队。第一梯队无非是中关村一小二小黄城根小学这种,单价动辄十五六万甚至二十万。而朋友这套房子的价格介乎第二梯队与第三梯队之间,复杂而迷幻,也没啥道理可讲。

  业内比较一致的看法,上海和北京去年底今年初的这一波房价上涨,是由学区房带动的。其实,去年5月京沪也曾有过一次上涨,也是学区房闹的。当然,我们说的是二手房。大城市的新房普遍限价,基本被控制住了。不过,由此带来的一二手房价倒挂及其“打新”现象,则是另一个话题,这里暂且不表。

  在上海、北京早已是二手房交易量超过新房的大城市,要真正控制房价颇为不易。因为二手房市场化程度更高,基本是买卖双方商谈价格,政府部门很难直接干预。有些城市制定所谓基准价、参考价,起初更多是为了防止阴阳合同、逃税之类的现象。在实际操作中,卖方会想出一些规避基准价的办法,比如装修加价、家具加价甚至字画加价等等。

  如果单纯从市场调节的角度看,二手房交易既然是买卖双方自主的市场行为,其他市场主体就不太好去干预。但现实情况是,有其他非市场因素在扰动甚至左右二手房价格的形成。比如教育资源。学区房就是其中最典型的体现,房子之上附着或者说叠加了教育。

  学区房更贵,并非我国独有的现象。国外很多经济发达城市,优质学校所在的住区,房价往往也高得吓人。只是,不同国家的学区房各有其秉赋。比如,国外有些城市的学区房,除了房价本身贵,还有较高的房产税(物业税)税率——这些税的很大部分就是用于社区教育。

  如你所知,2016年10月以来的这一轮调控,“房住不炒”的原则,换成另一句话就是,去投资化,让住房回归居住的属性。但住房的居住属性,并不单单是“住”而已。以“住”为中心,还衍生出很多圆圈,比如教育、医疗以及商业设施配套等。

  有人说,给孩子更好的教育,也是一种投资。我个人不太同意这种看法,它把孩子当成一种期望高价值回报的商品了。但为了让孩子上学更近或者接受更好的教育而去购买特定住区的房子,你说这是为了投资还是为了自住,就很难严格定义了。

  由于多数城市的学位是以房子为标尺来界定的,我个人倾向于认为,学区或学位是附丽于房子之上的东西,学区房比非学区房单价高出的那几万块,就是学区房的附加值。教育的价格,就以如此直白刺眼的数字标注在大家眼前。学区与非学区,一套房相差几百万,谁还要说教育无用、知识无用?

  教育的公平体现之一,就是教育资源的均衡化。多年来,各地政府在这方面作出了艰苦努力。但一个城区的成熟,包括地铁等基础设施的完善,教育医疗商业的配套,除了巨额资金的投入,还需要漫长时间的积淀。

  比如一个新区,如果入住的人口不到一定密度,别说商场,就是开个小店都支撑不起。北京的西城区教育资源好,因为它是北京的核心城区,很多学校是几十年时间才积累起品牌、师资和生源的;海淀区则是由于重点教育科研机构云集,一批中小学因之而生而盛,而且也经历了几十年时间的沉淀。而我现在租住的这个郊区,教育资源则薄弱得很。

  如果非要给学区、给教育标价,20年前的学区房也理应比非学区房要昂贵,只是那时的房价不高,体现得没那么明显。现在,学区房的价值因素被格外放大,加价普遍以万为单位,一套房子动辄上涨几十万就不罕见了。

  正因为学区房价格大涨扰乱了整个二手房市场,所以有的城市就很自然会把目光投向教育,加快中小教育改革的步伐。比如最近上海市发布《高中阶段学校招生录取改革实施办法》,从2022年开始,全市高中录取改为自主招生、名额分配和统一招生录取三种方式。上海这次中考改革,就是试图将教育资源均衡化的步子迈得更大一些。

  有报道称,这个办法一公布,上海有的学区房一夜之间就“跌”掉60万。这是标题党。所举案例其实只是估价(询价),连挂牌价都不是。再者,评估政策的影响,需要相当数量的样本才行。少数几个样本说明不了问题,何况是孤例。据我们记者调查,学区房的业主们只是在观望之中,估计要过两个月才看得更清楚。

  有人疾呼,要将房子与教育脱钩。这个建议很好,但只是理想。别的不说,大城市目前的交通状况就决定了,孩子必须选择就近入学,否则大人孩子都受罪。而每个住区的学校,师资生源是差异很大的,强行将房子与教育硬脱钩,负效应并不小。

  但最近学区房将房价推波助澜,给大城市政府的启示是,小升初、中考的教育改革,要更快、更坚决。教育资源均衡化,要有实质性的推进动作。上海带了个好头,其他大城市应尽快跟进。住房无小事,教育无小事,教育+住房更非小事。

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