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两组“对对碰”供地即将入市 北京新盘区域内竞争加剧

北京商报 2021年01月14日 16:48

北京规自委官网截图

  曾经在去年频繁上演的供地“对对碰”,今年仍在延续。北京商报记者统计发现,目前北京市规自委已经发布的正在交易或者即将交易的地块中,顺义新城两宗地块和海淀树村两宗地块都采取了同时、相似的出让条件,如果算上去年同类型的出让,北京土地市场中“对对碰”的供应量将达到10组。区域竞品直面竞争下,速度、产品、品牌缺一不可。

  “对对碰”再次现身

  新年伊始,北京首场土拍仍延续“不限价”的供地节奏,经过多轮激烈角逐,房山拱辰街道不限价宅地最终被金地商置以18.28亿元+11%自持竞得。

  与去年相比,今年北京首场土拍略显“单薄”。去年的首场拍地,石景山古城2宗宅地“连襟”出让,分别被融创和中海竞得,2宗地块合计70.5亿元,溢价率最高25.93%,但并未出现“竞自持”。

  纵观去年宅地供应,北京土拍整体呈现两个特点:其一不限价商品房地块成为市场主流,其二区域“对对碰”情况也愈发明显。

  据北京商报记者梳理发现,按照供地相近原则,2020年北京市场诞生了七八个“对对碰”区域,例如“四季青双雄”“分钟寺三兄弟”“西红门两限”等,它们的共同点在于地块属性相近、拍地时间相近以及项目入市时间相近。

  这样的供地特点延续到了今年。

  于1月12日开始挂牌竞价的《顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地》(以下简称“顺义小地块”)和《顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地》(以下简称“顺义大地块”),位置相邻,前者建设用地面积约5.7万平方米,起始价17.7亿元;后者建设用地面积12.5万平方米,起始价40.4亿元。除了因地块大小导致的起始价差外,顺义大地块更含有商业用地、综合性商业金融服务业用地、托幼用地,而顺义小地块的宗地性质仅为二类居住用地。

  “配建丰富有配建丰富的好处,也有操盘的难度。”一位目前正操盘“对对碰”项目的房企营销总直言,对于远郊区县来讲,如果集团没有强有力的商业资源,商业用地、综合用地配建过多,很有可能成为一个坑。“好几家头部房企卖也卖不掉、租也不好租,最后只能把自己公司搬进去。”但对于自身商业资源较为丰富、融资能力较强且区域内新盘较多来说,这样的配套做好了往往成为溢价的因素。

  “比如首创当年房山的项目、龙湖大型项目、万科金隅昌平项目等等。”相比之下,远郊区县托幼用地的配建,在大部分行业内人士看来,都可以说是一个不错的“附属品”。“比如,去年‘西红门两限’的新城与龙湖,面对龙湖强劲的产品和园林优势,西红门项目中的托幼配建是新城除了性价比以外,最加分的一项。”上述企业营销总直言。

  类似的案例不少,包括在被营销总们称为新盘红海的亦庄地区,此前金茂府项目能够脱颖而出,除了产品本身的品牌优势外,地块配建的教育资源也是大大增分的一项。“可以说,越是教育洼地,这种溢价效应越好,当然也需要企业和宗地所在政府主管部门配合默契,能够引入比较优质的教育资源。”

  爱恨“对对碰”

  同样延续“对对碰”出让趋势的,还有备受关注的海淀树村地块们。

  在经历两轮推迟、三次修改出让条款后,北京市规土委1月11日发布通知,明确《海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块R2二类居住用地》(以下简称“树村北地块”)和《北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地》(以下简称“树村南地块”)挂牌竞价截止时间调整为2021年2月9日15:00时止。其中,树村南地块建设用地面积约5.3万平方米,挂牌出让起始价为55.9亿元;树村北地块建设用地面积5.7万平方米,挂牌出让起始价为62.1亿元。两宗地块的出让条件、建成房源的销售对象、后续管理等一样,只因宗地建筑面积不同、起始价略有差距。

  这与去年金茂、融创拿下海淀四季青地块的情形颇为类似。“树村这两个地,盯的企业非常多,最后肯定也是实力相当的大房企吃下去,而且还需要对政策分寸把握比较透的企业。”一位计划参与树村地块竞拍的房企负责人直言,类似这样区位的“对对碰”地块更难操作。

  “就像四季青这种地,产品都是2000万+,北京就这么多2000万+,速度快、产品好、品牌认可度高缺一不可,稍微有一个短板,立马就显现。”正如这位负责人说的,北京商报记者了解到,在去年出让的多宗“对对碰”地块中,部分优质区域的项目因存在明显短板,目前销售情况并不理想,但同板块的竞对虽然总价不低、速度快、产品好、品牌认可度高皆有,目前卖的就剩最后两三套超大户型了。

  根据各项目公布的销售情况,“四季青双雄”颐和金茂府首次开盘取得了50.6亿元的成绩,近期又公布了进一步释放,这一数据上升至70亿元; 融创长安和玺和中海天钻这对石景山“连襟”,也分别实现了首次21.5亿元和23.6亿元的销售成绩。但不得不提的是,石景山区域过于火热,新房项目开盘已从“对对碰”进阶到了多盘竞技,内部流量渐被耗尽,整体去化已显疲态。

  得失“对对碰”

  一位房企前期人士告诉记者,去年北京之所以会诞生如此多的“对对碰”区域,主要原因也是地块属性的质量要高于从前,“拆分”来卖更合适。受疫情影响以及后来融资“三道红线”的限制,大多数开发商普遍“差钱”。“地块大了万一定位失误或者市场盘整,特别容易‘踏空’,一个盘拖垮一个公司的现象并不少见。”在他看来,地块太大开发起来风险也大,政府需要考虑企业压力和市场风险。

  除此之外,地块拆分也有自身条件的限制。“每年都有地块挂出来无人问津,调整出让条件再入市的情况。要么就减少配建,要么增加住宅配比,地块拆分也是行之有效的手段,‘买卖’双方都是要算过来账的。”

  受疫情影响,2020年新房项目入市整体表现“加速”,因此也就造成了区域“竞品”之争更胜以往,在起步条件类同之下,则更加考验开发商的操盘能力。

  贝壳研究院高级分析师潘浩表示,从北京历年成交地块情况来看,同区位、同质地块同时出让的情况属于常态。从竞争局面来看,项目需要面临的竞争关系包括相同或邻近时间取地、同时入市的项目,也包括其他时间取地、早起开盘同时在售的项目,以及同区域的二手房市场。同时竞争关系和客户特征有关,面临的竞争范围可能跨区域存在。因此,相邻地块之间实际上面临的竞争局面可以很复杂,从供应的角度不存在明显逻辑。

  不过今年的北京市场显然是“热”的,已上市的项目还有待出清,未上市的也在加快入市节奏,因此区域“对对碰”竞争也更为激烈。“对于房企而言,解决直面竞争关系的项目有很多竞争策略可以选择,包括制造时间优势、品质优势、差异化竞争等策略,对于新房市场来说,制定竞争策略是永恒的主题。”地产分析师严跃进则表示。

  诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也指出,处于同等位置的地块同时出让,也是达到一种热度集聚的效果,吸引更多的房企参与,可以有效提升该区域热度,达到吸睛的效果。不同房企共同参与,可以营造声势效果,达到提升区域热度的作用。从去年北京出让地块的“品相”来看,出于“稳房价”的目的,不能因为一宗优质地块,造成溢价率过高,将来也会出现推高房价的可能。

  按照区域“成长”角度,尤其是在目前楼市整体降温的情况下,众房企会选择共同开发一个区域的经营策略。“客观来说,多家企业的项目采用竞合的策略共同炒热市场确实是一种营销策略,但从市场稳定角度看,明显的市场炒作是不被允许的。”潘浩强调。

  北京商报记者 卢扬 王寅浩

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