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香港豪宅市场“冰火两重天” 学者建议推出港版“组屋”破解住房困局

21世纪经济报道 2020年09月16日 09:04

  尽管香港疫情仍未逆转,但一度沉寂的超级豪宅市场又开始活跃了。

  香港美联物业房地产数据及研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》资料显示,截至9月7日的第三季度数据显示,共录得72宗成交价达5000万港元以上的一手超级豪宅,甚至超越了第二季度的70宗,而逾亿港元成交亦有16宗,较上一季度17宗,仅减少1宗。

  以传统超级豪宅区山顶南区为例,今年8月约9宗买卖,成交量环比持平,但成交金额却高达44亿港元,相比7月大幅飙升约5.6倍,其中超过1亿港元的成交亦明显增多。在短短一个月内,该区共录得约5宗逾亿港元的超级豪宅交易,包括香岛道40号洋房以2.85亿港元成交,深水湾径8号以1.796亿港元成交,以及贝璐道裕熙园洋房的2亿港元成交。

  二手超级豪宅同样受市场青睐。数据显示,超过5000万港元的二手住宅注册量,由今年首季的34宗大幅回升至第二季的56宗,而截至9月7日的第三季亦已达到56宗。超过1亿港元的超级市场二手交投亦回暖,同期内录得9宗,与第二季持平。

  “香港土地供应紧张问题严重,供应短缺,优质豪宅是稀缺商品,‘卖一间少一间’,随着疫情缓和,内地及香港有机会恢复通关,预计受惠国内资金南下,第四季过亿港元的豪宅表现将进一步复苏。预计第四季度逾亿港元豪宅新盘销售量有望增至30宗,而逾亿元的二手豪宅亦有机会达到15宗,跑赢大市。”美联物业住宅部行政总裁布少明向21世纪经济报道记者表示。

  香港房地产顾问服务公司莱坊9月10日发布《亚太区物业价值走势报告》,追踪了亚太区22个市场的物业价格走势,发现在新冠肺炎疫情下,今年上半年亚太区约60%物业价值有所下调。但其中豪宅的抗跌力较强,约60%的豪宅楼价保持稳定或上升。尽管香港面临经济衰退、失业率高企,但受惠于购买力仍然存在,香港楼价仅较2019年高位微跌4%。

  泓亮咨询及评估有限公司董事总经理张翘楚坦言:“高端豪宅一向有市场,市场好的时候,业主放售的比较少,现在市况不太明朗,反而放售增加了,也促成了更多成交案例。”

  张翘楚向21世纪经济报道记者透露,近年来,香港豪宅市场的目标客户可谓“泾渭分明”,“一般太平山山顶或者半山的超级豪宅大部分买家都是内地富豪,而东半山、南半山的分层单位则以香港本地买家为主。”

 低价豪宅劈价潮

  然而,相比之下,5000万港元以下的低价豪宅市场却频频涌现抛售劈价潮。香港新民党主席、前保安局主席叶刘淑仪近日在社交媒体发文,她到风景怡人的山顶宝云道散步,却见到登山步道出现一个奇景,在沿途的灯柱、栏杆、凉亭上贴满了售屋广告,并且全部都是豪宅放盘,大都位于山顶、深湾、浅水湾等传统豪宅地段,很多广告甚至列明“急售”“割价”。

  据了解,一个位于港岛东半山的东山台的三房单位连两个车位,售价为1550万港元,而位于旧山顶道的一个实用面积为625平方英尺的豪宅,业主将售价则由原来的1550万港元降至1490万港元。

  “这些低价位的豪宅目标客户主要是一些换楼客,但目前的市况及经济不明朗的情况下,许多中产家庭换楼的意愿不高。相比之下,能购买5000万港元以上的超级豪宅的大部分都是富豪,他们购买这类物业主要是用于投资或者财富配置,少部分用于自住。”莱坊执行董事林浩文向21世纪经济报道记者表示。

  他指出,超级豪宅成交增多的另一个原因是“部分豪宅业主目前的议价空间较大,大约有10%-15%,因此成交价比较优惠。”

  据香港北角区豪宅代理向21世纪经济报道记者透露,一个位于北角的柏蔚山实用面积912平方英尺的豪宅单位,买家于2018年以2861.2万港元一手买入,但近日因无力还贷被银行接管放售,今年7月以2160万港元卖出,单价(平方英尺)仅为23710港元,比两年前买入价格大跌701.2万港元,跌幅达25%。

  该代理表示,上述豪宅的业主曾于两年前动用超过1亿港元在香港扫入多个新盘豪宅单位,但目前已有至少4个单位因无力还贷而被银行接管,沦为所谓的“银主盘”。

  根据香港差饷物业估价署的数据显示,截至今年7月底,实用面积1722平方英尺或以上的E类大户型,租金回报率为1.8%,环比下跌0.1%,创有纪录以来新低。林浩文透露,目前香港豪宅的整体投资回报率约为2%-2.2%,低于普通住宅的2.2%-2.5%,商业写字楼的回报率则可达到2.5%-3%。

 借鉴新加坡“组屋”模式

  过去十余年,香港私人住宅价格直线飙升,而工资则仅有小幅增长,高昂的楼价让很多香港市民“望楼兴叹”。近年香港贫富悬殊问题持续恶化,房屋一直被视为民生问题的症结所在,亦衍生出众多的社会矛盾和冲突。

  调查机构Demographia最新发表的调查报告显示,香港连续10年成为楼价最难负担城市榜首。截至去年第3季度数据显示,香港楼价中位数为704万港元,而家庭收入中位数为33.8万元。这意味着,普通香港家庭为实现置业,需要不吃不喝长达20.8年。

  同时,由于迟迟未能解决土地供应问题,公营房屋供应严重短缺,导致针对中低收入家庭的俗称“公屋”的廉租房轮候时间不断延长。特区政府公布的数据显示,截至今年6月,公屋排队名单有25.97万宗申请,平均轮候时间为5.5年。据特区政府房委会资助房屋小组前任主席黄远辉透露,相关数字滞后数年,有些家庭需要等待近10年才能获安排满意的公屋单位。

  香港大学政治经济学教授王于渐认为,要解决香港的房屋问题,特区政府应参考新加坡“组屋”模式,推行“港人组屋”计划是唯一出路,让大多数香港市民以可负担的价格购买公营房屋单位,才能实现真正的全民共享。

  他指出,推行“港人组屋”计划的第一步是全面重推优化版“租者置其屋”计划,公屋居民可以半价购入正在租住的单位,只需支付5%或10%的首期,并减免居屋及租置计划的出售补价。据推算,“港人组屋”计划可让近330万的公屋及资助出售房屋居民受惠,将香港的整体置业率由现时的不足50%,提升至70%以上。

  同样作为小型高度开放经济体的新加坡,自1964年开始推行“居者有其屋”计划,鼓励中低收入人士购买政府兴建的组屋。目前,新加坡已经形成以政府组屋为主、私人住宅为辅的住房体系。早在2016年,新加坡已有高达82%的国民居住在组屋里。

  王于渐研究房屋政策及提倡租置计划长达30年之久。他向记者坦言,自1980年代至今,香港私人住宅的价格升幅大于公营房屋,对于大部分香港市民而言,房屋阶梯开始出现“断层”。王于渐认为,重建置业阶梯,不应由压低私营房屋价格入手,因有可能带来许多经济后遗症,引发金融风险甚至经济衰退等。

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