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1-8月商品房销售额增速转正 “三条红线”影响隐现

21世纪经济报道 2020年09月16日 08:59

  9月15日,国家统计局发布数据显示,今年1-8月,全国房地产销售额96943亿元,同比增长1.6%,今年以来增速首次“转正”。

  这得益于近几个月来良好的市场走势,5月到8月,全国房地产销售面积和销售额连续四个月同比增长。其中,8月的销售额涨幅达到27%,销售面积增长13.7%。

  房地产是从疫情中恢复最快的行业之一。在投资端,从今年6月开始,全国房地产投资累计增速就已“回正”。前8月的房地产投资增速升至4.6%,而同期的固定资产投资(不含农户)增速为-0.3%。

  宽松的货币环境,对疫情压抑的需求释放形成刺激,被认为是市场回暖的主因,这也使得房地产业的多个指标向好。但近期以来,不少城市出台楼市调控政策,对投资需求进行抑制,以“三条红线”为主的融资管理政策,也将给企业决策带来影响。已经到来的“金九银十”,似乎又将面临一丝不确定性。

  多项楼市指标向好

  今年前8月,全国商品房销售面积98486万平方米,虽然同比下降3.3%。但与年初39.9%的降幅相比,已大幅收窄。

  由于价格提升,前8月全国房地产销售额仍然增长了1.6%。根据国家统计局此前发布的数据,今年二季度以来,全国70个大中城市的新房和二手房价格呈现整体上涨态势。其中,东部地区的市场销售恢复较快,也在一定程度上提升了整体交易均价。

  国家统计局新闻发言人付凌晖表示,近期房地产市场的回暖,有前期疫情中一些压抑性需求释放的因素,也有金融增加对实体经济支持力度的原因,引导了市场利率下行,中长期利率有所降低,客观上也降低一些购房者负担,这也有利于整个房地产市场的恢复。

  但付凌晖也指出,“总的来看,无论投资还是销售状况来讲,仍然处于比较低的水平,并没有恢复到正常的状态。”

  尽管如此,近几个月来,一些区域市场仍然出现了过热现象。在部分二三线城市,因供应不足、(一二手房)价格倒挂等原因,市场出现抢购现象,并推动部分城市房价过快上涨。

  8月26日,住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治区)住房和城乡建设厅负责人参加会商。根据统计局的数据,这些城市的房价涨幅相对较大。

  由于疫情发生后央行多次向市场释放流动性,资金成本走低,今年上半年的融资环境相对宽松,加之销售回暖带来的利好,房企的资金状况有所改善,今年1-8月份,房地产开发企业到位资金117092亿元。

  但在土地市场上,房企仍然维持着谨慎的态度。今年前8月,房地产开发企业土地购置面积11947万平方米,同比下降2.4%,降幅比1-7月份扩大1.4个百分点;土地成交价款7088亿元,增长11.2%,增速回落1.0个百分点。

  由于多项指标走势向好,8月的房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.33,连续两个月位于100点的合适景气水平之上。

 “三条红线”连锁反应

  房地产市场保持平稳运行,还有赖于政策层面的及时调整。

  据贝壳研究院统计,7月以来,全国共44个省市61次推出房地产相关政策。其中,常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都共10城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策,并提高贷款和房产转卖门槛,防范市场过热,进一步深入抑制投资需求。

  贝壳研究院高级分析师潘浩向21世纪经济报道记者表示,这一轮操作对于全国其他城市也将起到警示作用,或将在一定程度上减缓成交量的恢复以及价格上涨的速度。

  但对于房企来说,真正的问题是对融资审慎管理带来的一系列连锁反应。

  8月20日,住建部和人民银行召开重点房地产企业座谈会,12家房地产企业负责人参加会议,形成了“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”,即“三条红线”:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,相应实施差异化债务规模管理。

  21世纪经济报道了解到,9月,这一措施已在部分房企中启动试点,未来还将逐渐推广至全行业。

  按照国泰君安的统计,上市房企中有超过四成位于红档和橙档,这部分企业的去杠杆压力较大。因此,通过降价促销的方式回笼现金,应是不少企业的短期选择。

  9月初,恒大启动大范围降价。虽然恒大有在“金九银十”实施促销的惯例,但此举仍然引发了关于“去杠杆”的讨论。北京某房企人士向21世纪经济报道记者透露,出于冲击年度业绩的目的,公司通常会在四季度实施促销,但今年可能会提前,因为“下半年融资环境明显收紧了”。

  该人士认为,与往年相比,融资政策的变化使房企更有降价促销的动力,但由于需求端也颇受政策影响,因此今年的“金九银十”虽可期待,但也不会过于火爆。

  与此同时,企业的扩张步伐也有可能放缓。多位受访者认为,将融资规模与负债率、现金流挂钩,意味着借助高杠杆进行快速扩张的时代将彻底终结。因此,未来的拿地和并购行为都将降温。

  潘浩指出,新政将可能带来一系列的连锁反应,并影响未来房地产的数据表现。在销售端,房企出货意愿依然强烈,成交量有望继续提升,但价格会保持稳定;在融资端,政策的收紧将使得房企的到位资金增速有所放缓;在投资端,房地产开发投资增速、新开工面积增速以及土地购置面积增速或将持续放缓或下行。

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