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《王牌遇王牌》第四期:当买房人邂逅“五金” 老司机如何不翻车

乐居二手房 2020年09月15日 11:41

  乐居二手房 张傲 发自北京 由乐居集团旗下乐居二手房推出的2020视频栏目《王牌遇王牌》近日播出了第四期,本期主题是《当买房人邂逅“五金” 老司机如何不“翻车”》,节目邀请到一名买房推荐官与一名房产法律推荐官,他们分别是我爱我家天通苑商圈经理殷秀君、北京金诉律师事务所主任王玉臣,通过对话形式讲解了如何区分定金、订金、意向金、押金及违约金,分享了购房人在签订合同时,绝不能忽视的要点等话题。

  主持人:当买房人邂逅“五金”,老司机如何不“翻车”?在房产交易中,定金、订金、意向金、押金和违约金是常见的“五金”,可很多人却是听到这五金就“傻傻分不清”。那么首先请王律师详细讲解下它们在法律概念上有何区别,这里我们准备了一张图,很好分别,请王律师给大家讲解下。

当买房人邂逅“五金”

  王玉臣:定金是一个法律名称,具有担保性质,当事人双方为了保证债务的履行,约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保,定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

  而订金并不是一个法律名称,是日常交易过程中的一个交易习惯。订金,根据我国现行法律的有关规定,其不具有定金的性质,只是单方行为,不具有明显的担保性质。交付订金的一方主张定金权利的,人民法院不予支持。这个是可以退的。

  一般情况下,交付订金的视作交付预付款。交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时,不发生丧失或者双倍返还预付款的后果。

  意向金严格说不算是一个法律概念,是一种行业惯例,算是附条件的定金。在买方有购买意向后,委托中介公司以书面形式确定下来,并支付一定金额的意向金。如果卖方同意买方的购买条件(要约),中介公司将意向金转交给卖方,此时意向金性质就发生变化,自动转化成定金,意向金协议也自动转化为定金协议。如果买卖双方没有达成协议,中介公司将把意向金返还给买方,若意向金协议转换为定金协议那么将对买卖双方产生约束力,买卖双方必须按约定履行义务,否则将承担法律后果。买方如果不按协议的约定签订买卖合同或不购买的,卖方可以没收买方的定金;卖方如果不按协议的约定履行签订买卖合同义务或不出售的,应双倍返还定金。这个能不能退要看是否转化为了定金,如果转化为了定金,违约的话,则很可能不能退了。

  押金,是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害,如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后,则押金应予以退还。在违约时可以用来冲抵或扣除。

  违约金是一个法律名称,是指按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约的,应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱,但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效,又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。在咱们国家,违约金一般是只有补偿性质,惩罚性极少。甚至当违约金约定过高的时候,当事人还可以请求法院酌情减少。这个是违约后才出现的,不存在退的问题。

  在这里有一点需要注意,第一个的定金和违约金一般是只能二选一,比如对方违约了,守约一方不能既选择定金,又选择违约金,只能二选一。

  主持人:刚刚王律师给大家科普了“五金”的概念,那在实际二手房房产交易过程中,殷经理对这“五金”是怎么理解的?有什么补充?

  殷秀君:我的理解订金和意向金差不多,都是有了意向,先交个意向金或者订金。而定金指的是已经形成事实了,所交的定金,如果违约,是要承担责任的。押金一般就是借东西,害怕损坏,留的押金。违约金一般指的是有一方没有按照规定执行,已经造成违约行为,要赔付违约金了。一般定金和违约金会在买卖房屋时有体现,订金或者意向金或者押金只是有这个意向。

  主持人:感谢殷经理的回答,再请问王律师,买卖双方在二手房交易签订合同过程当中,如何避免掉入“五金”陷阱,您有法律方面的心得能分享吗?

  王玉臣:第一点,要清楚这五金到底是指什么,才能对号入座,在恰当的地方用恰当的词。

  第二点,要准确判断自己的需求是什么,比如自己看上了一个房子,房主也在,如果确定就是想买这个房子,这个时候先付一笔钱,以把房子确定下来,同时对房主也产生制约,让他不敢轻易再卖出去。这个时候付钱让对方出的收据就应当是第一个的定金,一旦对方违约,就需要双倍返还。而这个时候如果是订金,则没有这种约束力。

  第三点,要善于运用违约金来为二手房合同的履行保驾护航,针对每一个细节每一个流程都可以一一设定相应的违约条款,一旦违约,则有相对应的明确的违约责任来制约和警戒。

  主持人:购房“五金”分别在什么情况下需要缴纳,金额大概是多少?请殷经理举例说明下?

  殷秀君:一般买房过程中,在前期看房的时候或者看完房子比较有意向的时候会去交订金、意向金或者押金,体现一个诚意,但是签买卖合同时就会交定金,买卖合同也会约定违约金,一般在北京目前交易房屋,购房定金一般签合同当日5-10万,后期可以补定金总房价10%或者定金金额不超过100万,违约金一般在总合同价的20%。

  主持人:除了“五金”,购房人在签订合同时,还有哪些不能忽视的要点?请王律师解答下。

  王玉臣:第一点是房屋基本概况,如房屋坐落、房号、所有权证号、结构、总层数、所在楼层、建筑面积、使用面积、设计用途、共有权人、土地情况、租赁情况、抵押情况、使用年限等。只有详细并约定了解房屋的各方面情况,尤其是以前容易忽略的租赁情况、抵押情况等,才能避免交易后发现房屋已经出租,而承租方不配合的情况出现,也避免所交易的房屋属于抵押资产。

  第二点是房屋成交价格中所包含的具体内容,比如常规的成交价实际上是按套转让价,不仅仅包括房子本身,还包括房屋的附属设施、设备、物品等,避免交房时产生不必要的纠纷。

  第三点是房款的支付方式,常规的支付方式一般分为一次性付款、分期付款、抵押贷款三种方式。要明确约定支付金额、支付时间、支付条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料、时间等内容。需要特别注意,在签订合同前一定要综合衡量付款能力和贷款能力,避免因为后期付款或贷款问题而违约。尤其是选用贷款方式的购房人,可以先自行到银行打印自己的诚信记录。如果诚信记录中有不少的不良记录,就需要考虑下银行能否批贷,以及贷款额度的问题。

  第四点是逾期付款的违约责任,逾期发生后该如何处理,违约金的具体比例或者金额,避免因为约定不清,而产生双方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理等问题引起的纠纷。

  第五点是房屋交付,对于买房人而言,交房是实现购房目的的两大核心之一,是重中之重。合同中必须明确约定交房时间、交房方式、逾期交房违约责任等。如合同中需要明确约定卖方迁出房屋时,结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等所有费用,交付房屋钥匙;如需要约定若在一定期限内卖方逾期交房,应当承担一定额度的违约责任,如果超出一定期限,应当承担更重的违约责任等,约定违约金比例或金额等。这样才能有效防止卖方故意延迟交房等问题引起的纠纷。

  第六点是过户,过户是买房人实现购房目的的两大核心之二,亦是重中之重。合同中要明确约定房屋所有权证过户时间、办证的配合义务、不配合过户的违约责任、逾期过户的违约责任等。房屋所有权证是购房人从法律上取得物权的标志,只有取得了房屋所有权证,购房人才是真正意义上房主。

  第七点是税费承担,房屋买卖中税费的金额往往不小,在实践中所有的税费往往由购房人承担,而购房人衡量房屋价值,决定是否购房时也必须考虑税费的问题。为了避免承担计划之外的税费,必须在合同中明确列明影响税费的因素,比如是否是唯一住房,是否是满五唯一等,而且还要明确约定,如果购房人陈述的情况有误,多的税费由购房人承担等。

  主持人:殷经理,在您的房产经纪人生涯中,有没有遇到过“五金”纠纷案例,能给网友们分享一下吗?

  殷秀君:遇到好多这样的案例,分别说一下吧:

  意向金:业主本人在外地,钥匙留到我公司,我们一直带客户看房,后来有一波客户比较有意向,想约业主见面谈一下,但是业主在外地,不想白跑,希望电话沟通再回来。通过一番沟通,双方基本达成一致,业主要求客户交意向金,交完意向金业主就从外地赶回来。

  定金:签完买卖合同了,因为客户家里出了问题,还没开始走手续,客户就不买了。约业主见面一谈,业主定金不退,同意解除合同,客户希望退一部分定金,但是业主坚决不答应,最后没办法客户也认了定金不要了。

  押金:签合同后我们都会留物业保证金(房屋押金),保证业主按照签约执行,保证房屋设施和装修保持一样,押金退给业主。

  违约金:之前也遇到一个单子,业主有抵押,最后通过审核房源和征信都没有问题,债务金额也比较清晰,客户就帮业主解了抵押,但是解完抵押之后业主就不配合过户了,一直拖着,最后提起诉讼,追究20%的违约金业主扔拒绝执行。最后客户补足全款,法院强制执行,将房屋过户到客户名下。

  主持人:王律师,您有处理过由于“五金”问题而引起的纠纷吗?有案例能分享一下吗?

  王玉臣:有很多,在这里讲一个超出定金双倍惩罚的判例。2016年下半年,那会儿正是房价疯长的时候,我们一个当事人看上了一个房子,付了3万定金,签署了合同。然而,第三天正要付首付款的时候,卖方突然告诉我们房子已经高价卖给了第三个人,比我们出价高出了100万,主动要给我们双倍退定金。后来我们起诉后,主张要求将多卖的这100万作为我们的损失支付给我们,最后法院支持了。这个案子的核心在于,当实际损失远超出定金,或者违约金的时候,我们其实可以不用拘泥于定金、违约金的金额,去追究相应的损失赔偿责任。

  主持人:您所负责的区域,目前有手续齐全的好房子能推荐给广大的新浪网友们吗?

  殷秀君:我们主要负责的区域是北面,天通苑区域,目前天通苑区域的房价非常便宜,属于北京的价值洼地,改善型户型,单价在25000-35000之间,小户型在40000-45000左右,今天给大家带来二套房子:

  第一套:天通苑东一区,176.52平米,平层3居室,带电梯,南北通透,23层/32层,视野好,采光好,超低价位450万,商品房满五唯一,房子没有抵押,没有贷款,没有户口,房子产权清晰,随时可以过户。

  第二套:天通苑西三区,98平米,南北通透,21/32层,商品房满五唯一,二居室,户型合理,业主报价370万,产权也很清晰,也是一手买的房源,随时可以过户。

  主持人:非常感谢两位嘉宾的干货分享!了解购房基础知识很重要,尤其是初入楼市的“新手”。本期关于“五金”等相关知识,您学会了吗?

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