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多地浇灭“虚火” 楼市调控进入长效机制轨道

21世纪经济报道 2020年07月28日 08:50

  近期部分区域楼市的异动,引发了政策端迅速又密集的回应。

  7月24日召开的房地产工作座谈会再次释放有关楼市的重要信号,会议深入贯彻党中央、国务院决策部署,总结房地产长效机制试点方案实施情况,分析当前房地产市场形势,部署下一阶段房地产重点工作。

  监管层以“房地产工作座谈会”的形式召开专题会议,在近年来颇为罕见。在该会议召开之前,已有6个城市在今年7月收紧调控。会议之后,身处市场漩涡的东莞也迅速发文升级调控政策。

  这也是最近几年来,楼市政策出台最密集、力度最大、规格最高的一个时段。

  综合这一轮的政策动向来看,既是针对近期市场异动作出的回应,也体现出调控思路已悄然发生变化——按照监管层的最新表态,长效机制已经开始试点,并取得了明显成效。

  这些试点反映在部分城市近一年多的调控尝试中,涉及城市政府主体责任、金融制度、财税制度、市场监测机制、保障房建设等各个方面,既非单一手段,也不是短期行为。分析人士指出,长效机制时代已经到来,未来的楼市政策将表现出调控常态化、手段精准化、方式多样化的特征。

  长效机制时代已经到来,未来的楼市政策将表现出调控常态化、手段精准化、方式多样化的特征。-甘俊摄

  酝酿与试点

  多年来,有关长效机制的表述见诸各类官方文件中。为了给楼市建立一套科学、长效的顶层设计方案,监管部门一直在推进房地产长效机制的设计。但由于内容复杂,涉及机构众多,这一工作的进展也少为外界所知。

  梳理近几年的官方表态,不难发现出长效机制的从酝酿到制定,再到试点的运行脉络。

  2016年年底的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”(即“房住不炒”)。此后,相关的监管部门陆续出台了配套政策,涉及房企融资、购房者信贷等方面。长效机制的酝酿和制定,就此进入快车道。

  2017年5月,国务院参事室召开国是咨询专题研讨会,就“促进房地产市场健康发展长效机制”听取意见和建议。当年10月,国家统计局局长宁吉喆表示,房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定,会适时出台。年末,住建部也将“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”作为未来一项工作重点。

  此后,各有关部门对长效机制的研究持续推进。由于市场继续上行,“房住不炒”“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)多次被监管层强调,并被认为是长效机制的重要原则。

  进入2019年,官方表述中,有关长效机制的措辞,已经从“建立和完善”,变为“稳妥实施”。2019年年初,“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点”被高层多次提及。

  “从2019年开始,长效机制就已经进入试点阶段。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,长效机制的试点是渐近式的,会选择部分城市,选取部分措施先行尝试。比如,住建部去年对部分城市实施的房价预警,就是长效机制的一次“小试牛刀”。

  2019年4月和5月,住建部先后分两批、对房价上涨较快的10个城市进行预警提示。此后,这些城市出台了政策进行调整。住建部表示,对这些城市实施预警,是“按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求”。

  今年7月24日的房地产工作座谈会,也对一年多来的试点工作给予了肯定,“房地产长效机制实施以来,取得明显成效,值得充分肯定。”会议还称,“时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移推进落实好长效机制。”

  炒房者的“终局”?

  “长效机制时代已经到来。”严跃进认为,随着数据监测系统、不动产登记系统、住房公积金服务系统等“基础设施”的完善,很多城市已初步具备了推行长效机制的条件,未来这项制度将进一步落实在楼市调控中。

  那么,长效机制包含哪些内容?

  接近自然资源部的某专家向21世纪经济报道记者表示,在“房地产工作座谈会”披露的信息中,楼市调控的指导思想和长效机制的内容已经初现端倪。

  他表示,“房住不炒”“三稳”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,是楼市调控的重要原则。而长效机制的内容,则包含城市政府主体责任、房地产金融审慎管理制度、住宅与土地市场监测体系、财税政策、违法违规行为整治、住房保障等多个层面。

  他还指出,长效机制的主要特点在于调控的常态化,以及强调政策“组合拳”的效果。与以往最大的不同在于,调控不再是短期行为,各市场主体都应习惯“与调控为伍”。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,未来的房地产调控将更具差异化、主动化和联动化。首先,城市之间政策差异会成为常态,调控的精准性将进一步增强。其次,调控的主动性也会更强,监测和预警机制有助于政府部门快速作出反应。最后,在资金、土地、税收等各个环节,调控的联动会更多,也更加有效。

  今年7月以来,深圳、南京、杭州、宁波、东莞等地出台的调控文件,均由多个部门联合发布,并包含了“一揽子”措施。前述接近自然资源部的专家认为,这体现出政策“组合拳”已经成为调控的常态。

  严跃进表示,近期各地出台调控政策的另一个特点在于“打补丁”,比如,围堵“假离婚”等政策漏洞。这说明“房住不炒”的思路正在落实,炒房者的空间将不断压缩。

  实际上,就短期来看,抑制投资投机、遏制市场过热仍是现阶段调控的重点。

  有房企人士向21世纪经济报道表示,近期部分区域市场过热,是因为除了被疫情压抑的刚需外,一些投资投机需求进场。除了“假离婚”外,还表现为“房抵贷”开始抬头。“在很多项目都有假离婚来买房的,也有通过消费贷、经营贷来加杠杆买房的。”

  严跃进指出,今年下半年的调控政策走向仍将以“维稳”为主,各地在继续保护刚需的同时,对投资投机行为的打击力度还会加大。预计未来将有更多城市收紧调控,此前出现过热的区域市场也有望迅速降温。

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